Kosten bei Erwerb von Immobilien in Berlin

Ähnlich wie in Tel Aviv oder Tokyo fallen beim Kauf von Immobilien zusätzliche Kosten an

wie z.B. Maklergebühren, Erwerbssteuer, Mehrwertsteuer, Rechtsanwalt, Rennovierung, etc.

Diese Kosten variieren jedoch je nach Land und Besonderheiten des respektiven Deals, insbesondere wenn der Zweck des Erwerbs einer Investition dient und nicht der Eigennutzung. In Deutschland z.B. werden nur dem Käufer Maklergebühren berechnet.

Nachfolgend ein kurzer Überblick über zu erwartende Kosten beim Erwerb einer Immobilie in Berlin. Es gibt feste Kosten  wie Erwerbssteuer und Notargebühren, verhandelbare Kosten, wie z. B. Maklergebühren, und eventuelle Kosten für zusätzliche Dienstleistungen wie Finanzmakler oder technische Prüfung der Immobilie.

Kaufpreis der Immobilie

Die Preise für Immobilien in Deutschland sind je nach Gebiet sehr unterschiedlich and können sogar von einer bestimmten Lage in der Straße abhängig sein. Für den Kauf einer Wohnung in Deutschland genügen normalerweise 50% des Kaufpreises an Eigenkapital, für den restlichen Betrag kann man ein Darlehen aufnehmen. Die deutschen Banken sind bereit ein Darlehen zu gewähren vorausgesetzt, die Immobilie bringt Gewinn ein, d.h. sie ist vermietet.

Sollten allerdings ausländische Investoren leerstehende Wohnungen erwerben wollen, wird die Gewährung eines Darlehens sich schwieriger gestalten. Alternativ mag ein niedrigeres Darlehen mit höherem Zinssatz gewährt werden, da die Bank in diesem Fall ein Risiko eingeht. Dennoch sollte man in Betracht ziehen, daß das deutsche Bankwesen als eines der fortschrittlichsten der Welt gilt und die Darlehenzinsen mit 3-4% relativ günstig sind. Abgesehen davon wohnen fast 85% der Einwohner Berlins in Miete, was bedeutet, daß Wohnungen so gut wie nie leer stehen.

Immobilienmakler

Das deutsche Gesetz schreibt die Höhe der Maklergebühren nicht vor. Prinzipiell hängt das vom Makler und der Lage der Immobilie ab. Üblich sind 6% plus 19% Mehrwertsteuer, d.h. 7.14%.  Handelt es sich allerdings um eine Transaktion von größerem Umfang, etwa 5-10Mio. EUR,  kann man die Maklergebühren auf mindestens 3-4% reduzieren.

Notar

Sobald man das passende Objekt gefunden hat schaltet man einen Notar ein der prinzipiell die Hauptfigur für alle Immobilientransaktionen in Deutschland ist. Notargebühren betragen 1.5 – 2% und werden nur vom Käufer bezahlt. Sollte es sich bei dem Objekt um eine Immobilie handeln, die von einer Managementfirma verwaltet wird, muß der Notar eine Genehmigung zum Verkauf anfordern. Für die Erstellung dieses Dokumentes sollte man mit einer Gebühr von EUR 60-120 rechnen, manchmal ist es allerdings auch gebührenfrei. Der Käufer zahlt die Gebühren auf ein Notar-Anderkonto, das speziell für diese Transaktionen eingerichtet wird. Das Geld verbleibt in diesem Konto bis der Notar alle Genehmigungen erhält, die zur Registrierung der Auflassungsvormerkung oder der Registrierung des Käufers als Eigentümer notwendig sind. Für die Kontoführung dieses Treuhandkontos berechnet der Notar Gebühren von 0.5% vom Kaufpreis. Hinzu kommen noch Registrierungsgebühren für das Grundbuch die separat bezahlt werden und sich auf 1% vom Kaufpreis belaufen.

Erwerbssteuer

Erwerbssteuer ist eine relativ große Ausgabe, bezahlt wird sie an die Steuerbehörden in Deutschland. Die Bezahlung erfolgt innerhalb von 45 Tagen nach Meldung des Erwerbs beim Finanzamt. Derzeit beträgt die Erwerbssteuer in Berlin 6% vom Kaufpreis.

Finanzmakler

Wie gesagt, wird der größte Teil der Immobilien-Transaktionen in Deutschland mit Hilfe der Finanzierung durch Banken durchgeführt. Der Darlehensantrag erfolgt über einen Finanzmakler der für seine Dienstleistungen 1 % vom Kaufbetrag oder 2 % des Darlehensbetrages zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % berechnet.

Zusätzliche Kosten

Bei Aufnahme eines Bankdarlehens ist der Darlehensnehmer, ähnlich wie in Israel, verpflichtet, eine Lebensversicherung abzuschließen. Beim Kauf eines Miethauses oder Geschäftsgebäudes ist  auch die technische Prüfung aller Systeme und die Erstellung einer Kaufprüfung (Due Dilligence) notwendig. Es ist wichtig daß dabei auch alle Anlagen wie Sanitär-, Strom-, Wasseranlagen, etc.  geprüft werden und der Test von einem professionellen Unternehmen durchgeführt wird.