HÄUFIGE FRAGEN

HÄUFIGE FRAGEN

Gibt es Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer und zu welchen Bedingungen?

Auch Ausländer können ein Darlehen beantragen, wenn sie ein Monatsgehalt von mindestens 1,400 EURO nachweisen können. Sie müssen die letzten 3 Gehaltsabrechnungen vorlegen oder, falls selbstständig, 2 Steuerabrechnungen.

Die Höhe der Finanzierung wird unter anderem von der Schätzung des Objektes abhängig gemacht, normalerweise 50-54% vom Wert, zu einem festen Zinssatz von 3,25% für eine Laufzeit von 10 Jahren und Rückzahlungen von nur 1% des Fonds.

Warum lohnt es sich einen Kredit aufzunehmen?

Es lohnt sich auf jeden Fall einen Kredit aufzunehmen, wenn der Zinssatz niedriger ist als der durch die Miete erzielte Gewinn. Auf diese Weise kann man eine größeren Gewinn auf das Eigenkapital erzielen.

Sind Darlehenszinsen steuerlich absetzbare Ausgaben?

Die Darlehenszinsen werden als steuerlich absetzbare Ausgaben anerkannt und werden daher mit den Mieteinnahmen verrechnet.

Welche einmaligen Ausgaben erwarten mich bei Kauf einer Immobilie?

Die Summe aller zusätzlichen Ausgaben beläuft sich auf ca. 12.5 – 16%, wie folgt:

6% Erwerbssteuer

2,5% – 3% diverse Notardienstleistungen (1.5% Notargebühren, 1 % Registriergebühren, 0,5% Führung des Notaranderkontos)

1% Finanzbroker (falls Finanzierung benötigt)

3%-6% Maklergebühren (je nach Objekt)

Steht der Mieter in Berlin unter Mieterschutz?

Hat der Mieter einen Standardmietvertrag, besteht Mieterschutz wie folgt:

  1. Solange der Mieter seinen finanziellen Verpflichtungen pünktlich nachkommt, kann er in der Wohnung bleiben. Der Vertrag ist unbefristet.
  2. Die Miete kann in einem Zeitraum von 3 Jahren bis 15% erhöht werden, höchste Grenze entsprechend dem Mietspiegel.

Was passiert falls der Mieter nicht zahlt?

Zunächst erhält er ein Mahnungsschreiben. Sollte er allerdings innerhalb von 3 Monaten den Zahlungsaufforderungen nicht nachkommen, kann man einen legalen Räumungsprozess in die Wege leiten.

Welche Rolle spielt die Verwaltung und wie läuft die Kommunikation ab?

Der Verantwortungsbereich der Verwaltung teilt sich in zwei Bereiche:

  1. Technische Dienstleistungen – bauliche Instandhaltung und technische Wartung, Reinigung, Versicherung der öffentlichen Bereiche, und regelmäßige Berichterstattung an die Eigentümer.
  2. Mietermanagement – Mietersuche und Vertragsabschluß, Einforderung von Hausgeld und Miete, Überwachung von Zahlungen an die Behörden, allgemeine Betreuung des Mieters, Überwachung der Mieterhöhungen.

Um zu gewährleisten, daß  maximale Wertzuwachs erzielt wird, ist es ratsam eine Verwaltungsfirma zu wählen, die aktives Mietermanagement betreibt.

Welche Rolle spielt Sweet Home als mein Vertreter?

Sweet Home bietet seinen Kunden Begleitung und volle Unterstützung, angefangen mit der Analyse um die für den Kunden passende Investition zu bestimmen, Suche nach der adequaten Immobilie und dem attraktivsten ‚Investitionspaket‘, bis hin zum Vetragsabschluß und Eintrag des Käufers im Grundbuch als Eigentümer.

  1. Suche des passenden Objektes in guter Lage und zum angemessenen Preis.
  2. Begleitung des Finanzierungsprozesses beim Kreditinstitut bis zum Abschluß des Prozesses.
  3. Persönliche Begleitung während des notariellen Beurkundungsablaufs bis zum Abschluß.
  4. Beschaffung von attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten.

Wie kann ich die Immobilie verkaufen und an wen?

Natürlich werden wir gerne den Verkauf für Sie übernehmen, wobei selbsverständlich Sie selbst entscheiden, wie Sie vorgehen wollen. Ob Sie den Verkauf selbst übermehmen oder dies eventuell einem Makler vor Ort übergeben.

Der Immobilienmarkt in Berlin besteht heute sowohl aus Investoren als auch aus lokalen Käufern, die verstanden haben, daß sie aufgrund der steigenden Immobilien-  und  Mietpreise schnell handeln und Besitz kaufen müssen.

Der Ertrag ist gering. Ist es nicht ratsamer woanders zu investieren?

Der Schwerpunkt in der Wahl Berlins als attraktive Investition ist eigentlich der Kapitalgewinn beim Verkauf der Immobilie und nicht die laufenden Erträge aus Mieteinnahmen. Die Differenz zwischen den Immobilienpreisen Berlins und deren anderer deutschen Großstädte, wie z.B. München, Hamburg oder Frankfurt ist sehr hoch und sogar noch wesentlich höher wenn man mit europäischen Großstädten wie Paris, London oder Amsterdam vergleicht.

Ist es ratsam, die Wohnung zu versichern?

Man sollte dies so halten, wie man es sonst auch mit anderem Besitz hält. Wenn man Wohnung oder Besitz normalerweise versichert, dann kann man eine ähnliche Versicherung natürlich auch in Berlin abschließen.

Kann man die Wohnung vor dem Kauf besichtigen?

Prinzipiell ja.
Es ist üblich, die Verwaltungsgesellschaft vorher offiziell zu informieren, die wiederum eine Besichtigung mit dem Mieter abstimmt. Die Information muß mindestens 2 Wochen im vorhinein erfolgen. Man sollte allerdings einige mögliche Szenarios in Betracht ziehen:
1. Der Mieter wird sich zum vereinbarten Zeitpunkt in der Wohnung befinden.
2. Der Mieter wird nicht da sein und einen Grund für seine Abwesenheit angeben.
3. Bis zum vereinbarten Zeitpunkt und dem Flug nach Berlin wurde die Wohnung verkauft.
4. Die Eigentümer haben ihre Rechte zur Besichtigung der Wohnung bereits in Anspruch genommen (4 x pro Jahr) und daher kann keine Besichtigung mehr vorgenommen werden.

Wie kann ich mich vergewissern, daß der Kaufpreis angemessen ist?

Mit Hilfe von www.immobilienscout24.de kann man eine Marktanalyse durchführen und dabei die automatische Übersetzung von Google Chrome benützen. Man gibt die Adresse der Immobilie ein und erhält die Durchschnittspreise, die in der respektiven Wohngegend gefordert werden. Allerdings berechnet das System nicht den aktuellen Preis, so daß dieser ein wenig höher angesetzt werden muß.

Welche Informationen kann man zur Person des Mieters erhalten?

Aus dem Mietvertrag kann man nur das Einzugsdatum, den Namen und das Geburtsdatum des Mieters ersehen.

Ist eine Fahrt nach Berlin unbedingt notwendig?

Nein. Der gesamte Prozess kann von Anfang bis Ende dort ausgeführt werden. wo Sie Ihren Wohnsitz haben. Dennoch empfehlen wir durchaus einen Besuch in diese faszinierende Stadt.

Wie werde ich rechtlich als Eigentümer des Besitzes im Grundbuch eingetragen?

Im Prinzip ist der Notar die einzige Authorität, die im Auftrag der Regierung Immobilientransaktionen durchführen und Einträge im Grundbuch ausführen kann. Die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch wird nach vollendeter Unterzeichnung und notarieller Beglaubigung des Kaufvertrags vorgenommen.

Was passiert mit den Rücklagen bei Verkauf der Wohnung?

Die Gelder verbleiben in der Rücklagenkasse, genau wie das Geld das bei Kauf der Wohnung bereits in der Rücklagenkasse war.

Was passiert, wenn der Mieter auszieht?

Zunächst mal wäre dies ein Grund zum Feiern! Ein neuer Mietvertrag bringt eine wesentliche Wertsteigerung mit sich, manchmal sogar den doppelten Gewinn. Man kann einen neuen Mieter suchen und die maximal anwendbare Miete fordern oder aber den Verkauf der Wohnung in Erwägung ziehen. Da leerstehende Wohnungen rar sind, sind die Preise um ca. 30% höher als die der vermieteten.

Was macht man wenn in der Wohnung ein Schaden auftritt?

Eine Möglichkeit ist, die Verwaltungsgesellschaft einzuschalten, die den Schaden beheben läßt und die Rechnung an die Eigentümer schickt.

Sollte eine Versicherung für diese Art von Schäden bestehen, dann übernimmt diese die Kosten für den Schaden.

Warum Sweet-Home und nicht eine deutsche Agentur?

Welche Vorteile habe ich, wenn ich die Dienste von Sweet-Home in Anspruch nehme statt die einer deutschen Makleragentur ?

 

  1. Voller Service in Hebräisch/Englisch/Deutsch/Russisch, am Heimatort, leicht erreichbar.
  2. Ausgezeichneter Kundenservice, Begleitung und volle Unterstützung in allen Phasen des Kaufprozesses, inklusiv Finanzierung und notarielle Beurkundung.
  3. In den meisten Fällen berechnen wir die Hälfte der in Deutschland üblichen Maklergebühren.

Wie kann ich eine Wohnung kaufen, ohne sie zu sehen?

Obwohl die Neugierde natürlich groß ist, messen wir dem keine so große Bedeutung bei.

Angenommen, Sie haben die Wohnung besichtigt und sie hat Ihnen gefallen. Angenommen, der Mieter zieht nach 10 Jahren aus. Bleibt der Zustand der Wohnung erhalten? Warscheinlich nicht.

Manchmal wird man eine Renovierung vornehmen müssen und in anderen Fällen ist der Zustand eventuell noch besser als vorher. Die lokalen Mieter pflegen ihre Wohnungen normalerweise und renovieren sie manchmal sogar selbst. Daher ist die Besichtigung der Wohnung selbst nicht so wichtig.

Sollten Sie dennoch auf einen Besuch bestehen, werden wir selbstverständlich eine Besichtigung mit der Verwaltungsgesellschaft und dem Mieter vereinbaren, wobei natürlich die Einschränkungen vor Ort berücksichtigt werden müssen.

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