ההוצאות הכרוכות ברכישת נדל"ן בברלין

ההשקעות הכרוכות ברכישת הנדלןעסקאות נדל"ן בברלין, בדומה לעסקאות דומות בתל אביב או בטוקיו, כרוכות בנוסף למחיר הנכס בהוצאות נלוות כאלה ואחרות.

למעשה, מחיר הנכס הוא לא ההוצאה היחידה הנופלת על כתפיהם של רוכשי הנכסים, ואליה מצטרפת עוד שורת הוצאות שונות כגון: תיווך, מס רכישה, מע"מ, עורך דין, הוצאות שיפוץ וכו'.

עם זאת, הוצאות אלו משתנות ממדינה למדינה וגם מעסקה לעסקה, במיוחד אם מדובר בנדל"ן להשקעה ולא למגורים.

בגרמניה למשל, להבדיל מישראל, מוכר הנכס באמצעות מתווך פטור מתשלום שכר הטרחה למתווך ואילו רוכש הנכס הוא זה שמשלם את עמלת סוכן הנכסים.

לפניכם סקירה קצרה של ההוצאות הנלוות לתהליך רכישת נדל“ן בעיר ברלין. ישנן הוצאות שהן קבועות כמו מס רכישה והוצאות הנוטריון, כאלו שניתן להתמקח עליהן כגון עמלות התיווך, וכאלו שהן לבחירה כמו עמלות ברוקר מימון או חברה הנדסית לבדיקת הנכס.

מחיר הנכס

מחירי הנכסים בגרמניה משתנים מאזור לאזור, כמו גם מושפעים רבות ממיקומם הספציפי ברחוב זה או אחר. בדרך כלל על מנת לרכוש נכס בגרמניה מספיק להביא 50% מהסכום הדרוש, ואת היתרה ניתן לקבל בבנקים למשכנתאות. הבנקים הגרמניים מוכנים לתת מימון לרכישת דירה או נכס להשקעה, בתנאי שיש על הנכס תזרים מזומנים, כלומר שהנכס מושכר. במקרים שמשקיע זר (מישראל למשל) יבקש לרכוש נכס ריק ללא שוכרים, יהיה לו הרבה יותר קשה לקבל מימון מהבנק או שלחלופין הוא יקבל מימון נמוך בהרבה ועם ריביות גבוהות יותר, המשקפות את הסיכון שהבנק המלווה נוטל. יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון כי מערכת המשכנתאות הגרמנית נחשבת לאחת המתקדמות בעולם והריביות על הלוואות הן לא גבוהות ונעות בין 3.5%-4%. יתרה מכך, בשל העובדה שכמעט 85% מתושבי ברלין מתגוררים בדירות שכורות – הנכסים להשקעה כמעט ולא עומדים ריקים.

מתווך נדלן

החוק הגרמני אינו קובע תעריפי מינימום או מקסימום של עמלה זו והכל תלוי בסוכן התיווך הספציפי ובאזור בו ממוקם הנכס. שכר הטרחה המקובל ברחבי גרמניה עומד על 6% + מע"מ של 19% = 7.14% סה"כ. עם זאת, כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן גדולות בהיקף של 5-10 מיליון אירו, ניתן להפחית את שכר הטרחה של המתווך לרמה של 3%-4%  ואף יותר מכך.

נוטריון

לאחר שנמצא הנכס המתאים לרכישה, פונים לנוטריון, שהוא למעשה הדמות המרכזית בכל עסקאות המקרקעין בגרמניה. נוטריון גובה שכר טרחה מקונה הנכס בלבד בגובה של 1.5%-2%. בנוסף לכך, במקרה שמדובר בנכס המנוהל על ידי חברת ניהול נכסים, על הנוטריון לקבל הסכמה למכירתו. מסמך זה יכול להיות לגמרי בחינם או בעלות שבין 60-120 אירו. רוכש הנכס משלם את התמורה לחשבון נאמנות שפותח הנוטריון לצורך ביצוע העסקה הספציפית. הוא יחזיק את התמורה בחשבון זה עד שיקבל את כל האישורים החיצוניים הנחוצים לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה או לרישום הבעלות על שם הקונה. עבור ניהול חשבון הנאמנות גובה הנוטריון שכר טרחה נפרד בשיעור 0.5% ממחיר הנכס. כמו כן, אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין משולמות בנפרד ומסתכמות בדרך כלל ב-1% נוסף מעלות הרכישה.

מס רכישה

מס הרכישה המשולם לשלטונות המס בגרמניה הנו הוצאה מרכזית ברכישת הנכס. הוא משולם כ-45 יום מתאריך דווח העסקה לרשויות המס. נכון להיום מס הרכישה בברלין עומד על 6%.

ברוקר משכנתאות

כאמור, חלק גדול מעסקאות הנדל"ן בגרמניה נעשות בסיוע מימון ממוסדות בנקאיים. הטיפול בהליך המשכנתה נעשה באמצעות ברוקר משכנתאות, אשר גובה עבור שירותיו 1% מסכום הרכישה או לחלופין 2% מסכום המשכנתה וזאת בתוספת מע"מ בשיעור של 19%.

הוצאות נוספות ברכישת נדל“ן

במקרים בהם המשקיעים רוכשים בניין שלם או מבנה מסחרי, עליהם להזמין בדיקה הנדסית של המבנה ועריכת בדיקת נאותות (Due Diligence). חשוב שהבדיקה תכלול גם את מערכות הבניין (אינסטלציה, מים, חשמל וכו') ותעשה על ידי חברה מקצועית.

 

 

Comments are closed.

חינם,
המדריך של ישראל זאבי
למשקיע בברלין. מלאו את הפרטים
וקבלו חינם את המדריך


* חובה