השבחת ההשקעה בברלין

האלטרנטיבה הנבונה עבור משקיעי נדל"ן בשנת 2017

שנת 2017 רק החלה אך משקיעי נדל"ן ותיקים, אשר רגילים כבר שנים להשקיע בדירות ובבנייני מגורים, עומדים בפני האתגר של קניית נכסים במחירים סבירים מהיצע המאוד מוגבל שקיים כרגע בשוק.
בנייה חדשה- "New build", הפכה לאחרונה לחלופה החכמה עבור המשקיעים אשר השקיעו עד לא מזמן רק בקניית נכסי נדל"ן קיימים. קרנות והמשקיעים המוסדיים, שעד לאחרונה נטו להגביל את רכישותיהם למגורים קיימים, הגדילו את השקעותיהם ברכישות המוקדמות, והענף מספק הזדמנויות משמעותיות גם עבור המשקיעים הפרטיים.

בנייני דירות במצב טוב ובמחירים אטרקטיביים הפכו לדבר נדיר למדי והביקוש הרב עולה על ההיצע. כתוצאה מכך, המחירים בערים הגדולות בגרמניה גדלו במידה כזו, שהמחירים של בנייה חדשה ושל המבנים הקיימים הולכים ומשתווים בהתמדה. זה מגביר באופן מאסיבי את האטרקטיביות היחסית של קניית דירות למטרת השכרה עתידית וזאת מכיוון שבגרמניה ישנם חוקים רבים המגבילים הן את גובה שכר הדירה החודשי והן את עליית המחירים ע"י בעלי דירות במבנים הקיימים.

חוקים אלה אינם חלים על דירות בבנייה חדשה ועל כן בעלי הדירות חופשיים לקבוע בעצמם הן את המחירים והן את קצב עלייתם. זאת ועוד, עלויות התפעול בדירות החדשות נמוכים באופן משמעותי הודות לשימוש באנרגיה מודרנית, דבר אשר מוזיל את מחיר ההוצאות הנלוות. וכשההוצאות הנלוות נמוכות יותר- בעל הדירה יכול לדרוש מחירי ברוטו גבוהים יותר עבור ההשכרה. בנוסף, חשוב לציין כי שלא כמו בבנייני מגורים קיימים, ובמיוחד בבנייני אלטבאו, אשר עוברים עבודות שימור ומודרניזציה על בסיס קבוע, בעלי הדירות במבנים החדשים לא צריכים לדאוג להוצאות כספיות בלתי-צפויות של עבודות הנ"ל במשך העשורים הקרובים.

וככה זה עובד:

כאשר אתם קונים נכס ב"רכישה מוקדמת", אתם בעצם קונים אותו עוד לפני שהוא נבנה. היזם נהנה מהטבות מאובטחות והמשקיע נהנה מעלויות רכישה נמוכות יותר. התשלום נעשה או לאחר השלמת הבנייה או בתשלומים במהלך התקדמות הבנייה. בענף ההשקעות זה נקרא "עסקה עתידית" ועסקאות אלה הופכות ליותר ויותר פופולאריות בתחום הקרנות ותוכניות הפנסיה המשקיעות בענף הנדל"ן למגורים. כיום ישנן כבר עסקאות עתידיות המתחילות משלוש מיליון יורו והבנקים שמחים לספק להן מימון, מה שאומר שגם משקיעים בקנה מידה קטן יותר יכולים להיכנס לשוק הזה. ומכיוון שרוב המשקיעים המוסדיים מתייחסים רק לעסקאות של 15 מיליון יורו ויותר, זה משאיר למשקיעים הפרטיים הזדמנויות מעולות בפלח השוק שבין 3 ל-14 מיליון.

שתי אלטרנטיבות עומדות כיום בפני המשקיעים: מי שמעוניין להשקיע במקומות המרכזיים, יכול לצפות לתשואות ברוטו שבין 2.5 אחוז (מינכן) ל-3.7 אחוז (ברלין, המבורג, דיסלדורף, קלן ופרנקפורט). מי שמחפש תשואות גבוהות יותר (4 עד 4.5 אחוזים) יצטרך להשקיע במחוזות פריפריה אטרקטיביים או בפרברי הערים הגדולות. משקיעים המשתמשים בחובות כדי לממן חלק גדול ממחיר הרכישה יגדילו משמעותית את התשואות שלהם ויוכלו להגיע לתשואות דו-ספרתיות על ההון העצמי שלהם.

היחס בין שיעורי הריבית ותשואות ברוטו לעסקאות עתידיות כמעט ולא היו טובים כפי שהם כיום. ולמרות שענף הבנייה החדשה הולך וגדל בכל רחבי גרמניה, הוא עדיין לא עומד בקצב דרישת הדיור של האוכלוסיות החדשות אשר הולכות וגדלות במהרה בכל הערים הגדולות במדינה. מחירי הנדל"ן ודמי השכירות הגבוהים משקפים היטב את המחסור החמור בדיור, ומומחי נדל"ן רבים צופים כי הם רק ימשיכו לעלות.

כך שאם עד היום השקעתם רק בדיור קיים ונוכחתם לדעת כי ההיצע הולך ומצטמצם, עסקאות עתידיות יכולות להיות האלטרנטיבה הנבונה (והמתבקשת) עבורכם בשנת 2017.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

ברלין : אי של שפיות כלכלית

בירת הכלכלה החזקה באירופה מציעה לא רק איכות חיים אלא גם יציבות פיננסית מעוררת קנאה, שמאפשרת לגדל ילדים בראש שקט- לא פלא שכולם רוצים פיסת נדל"ן בעיר.

יש הרבה מאוד סיבות שבגללן ברלין מושכת אליה כל-כך הרבה מהגרים משכילים ומוכשרים וכל-כך הרבה משקיעים: עלות המחייה זולה להפליא בהשוואה לערים אחרות באירופה, התשתיות מצוינות, התחבורה הציבורית מעולה, מערכת החינוך איכותית ואפשרויות התעסוקה רבות. אבל מעל לכל, בעיקר עבור משפחות, עומדת סיבה אחת – יציבות וביטחון כלכליים.

גרמניה היא הכלכלה החזקה ביותר באיחוד האירופי

הכלכלה הרביעית בגודלה בעולם אחרי ארה"ב, סין ויפן – ואולי החסונה והיציבה מביניהן. גרמניה היא גם אימפריה תעשייתית, היצואנית מספר שלוש בעולם, עם יצוא שנתי בהיקף של יותר מ-1.5 טריליון דולר. היא יצאה מהמשבר הכלכלי העולמי הגדול ללא שריטה תוך שהיא גוררת החוצה מהבוץ את כל מדינות האיחוד, והצליחה לרשום לטובתה צמיחה כלכלית מדודה בשנים הקשות ביותר שעברו על האיחוד מאז היווסדו.

גרמניה, על אף כל התהפוכות הפוליטיות והכלכליות של העשורים האחרונים, ממשיכה להיות אי של שפיות, של ביטחון ושל יציבות כלכלית מעוררי קנאה שמושכים אליה הרבה מאוד כסף זר. היציבות הזו היא לא רק תוצר של מדיניות פיננסית זהירה ומחושבת, של ניהול בנקאי מדויק וחכם ושל מסורת תעשייתית ארוכת שנים – אלא גם של התרבות הגרמנית עצמה. הגרמנים מבועתים מהאפשרות של כניסה לחובות, מלחיות מעבר למה שאדם יכול להרשות לעצמו, והדבר ניכר בכל הרמות.

היציבות הכלכלית הזו מתורגמת בסופו של דבר לאיכות חיים

תושביהן של ערים גדולות כמו ברלין יכולים לגדל ילדים ולהרחיב את המשפחות שלהם בידיעה ששוק העבודה בטוח, שהריביות לא עולות ויורדות בפראות, שמערכת המיסוי ברורה ונהירה לכולם ושאין דבר כזה, כניסה לחוב שאי אפשר לצאת ממנו. אוברדראפט הוא מונח שכמעט שלא קיים במגזר הפרטי – בין היתר בגלל פיקוח הדוק של הבנקים על כל חריגה מהחשבון – ובמקרי חירום תמיד יש את מערכת הרווחה הגרמנית המתקדמת שפורשת רשת ביטחון סוציאלית גדולה ונדיבה לטובת מי שמועד ונופל.

גם המשקיעים הזרים מרגישים בטוחים

את אמונם ביציבותה של הכלכלה הגרמנית ניתן לראות בכמויות הגדולות של השקעות זרות שבוצעו בעיר הבירה של גרמניה בשנים האחרונות. ברלין, נכון להיום, היא יעד ההשקעות המבוקש ביותר באירופה. מחברות סטארט-אפ בינלאומיות גדולות ועד משקיעי נדל"ן גדולים וקטנים שרוכשים בה דירות ובניינים. התחום הזה לוהט במיוחד: המחירים מפתים, והביקוש לנכסים להשכרה כל הזמן רק הולך וגדל. שוק הנדל"ן המקומי, שפועל, כמו כל דבר בגרמניה, בכפוף למערכת מאוד ברורה של חוקים ורגולציות, יציב כמו סלע – וממשיך לגדול ולעלות כל הזמן.

הסיבה לכך ברורה: בעלי דירות בברלין או בערים גרמניות אחרות יכולים ליהנות מתשואה נאה ויציבה ומדיירים טובים ונוחים שלא מאחרים בתשלומים, לא נכנסים לחובות ולא מדלגים ללא הפסקה בין עבודות ובין דירות. מדובר אולי באחת ההשקעות הכי בטוחות והכי יציבות שיכולות להיות היום בעולם, ולכן כל-כך הרבה חברות נדל"ן בינלאומיות גדולות עסוקות בבניית תיקי השקעות בעיר

ואם הגרמנים הזהירים והמחושבים, שבוחנים בקפידה את ההשלכות הפיננסיות של כל הוצאה ותמיד העדיפו להיות שוכרים ולא בעלי נכסים, קונים עכשיו דירות בברלין בהתלהבות – כנראה שמדובר בעסקה באמת טובה שאפשר לישון איתה בשקט. רק כדאי למהר: הדילים הטובים מתחילים להיגמר.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, המדריך למשקיע בברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

ברלין- בירת ענף הבנייה

בנוסף להיותה מרכזה הפוליטי של גרמניה, ברלין גם מתפתחת מאוד בתחום הבנייה. אין עוד עיר אחרת בה יש כול כך הרבה מנופים מתנוססים בשמים באזור נהר השפרה. התעצמות הבנייה הזאת אינה מראה שקצב הבנייה הולך להאט מתישהו בקרוב. התחזית האחרונה של בנק ההשקעות של ברלין מאשר שתוך 3 שנים 55,000 דירות חדשות יושלמו, הערכה זאת מבוססת על יותר מ 100,000 היתרי בניה המתוכננים להתקבל בין השנים 2015-2017

תאוצת הבנייה הנוכחית גדולה מזו של לאחר האיחוד

בנק ההשקעות של ברלין חישב סה"כ כמות של 20,000 היתרי בנייה שהוצאו בשנת 2014 . הבנק צופה עליה עתידית בכמות הוצאות היתרי הבנייה בין השנים 2015-2017 שתביא לעלייה של 35,000 היתרים בשנה. זה יביא
את הגדילה הנוכחית אפילו ליותר מהגדילה שנראתה לאחר האיחוד . למשל בשנת 1995 בזמן ש'רק' 30,000 היתרי בניה הוצאו, 70% מהם היו לפרויקטים באזור המזרח הישן.

הצמיחה של ברלין ממשיכה ללא הפוגה

ישנן מספר סיבות לתאוצת הבניה בברלין, הסיבה העיקרית הינה הזרימה המתמשכת של תושבים חדשים אל העיר. כמות המהגרים היא באזור ה 40,000 איש בשנה. זוהי מגמה שבנק ההשקעות של ברלין מצפה שתימשך. עד לסוף שנת 2013 היו בערך 1.9 מיליון דירות מגורים השייכות להון הגרמני. לאור התרחבות האוכלוסייה בעיר, הסנאט של ברלין מצפה לגדילה בדרישות ההגירה ל כ 140,000 עד לשנת 2030, בשילוב עם חוסר הוודאות המתמשך סביב ההתפתחות הכלכלית העתידית של האירו ושיעורי הריבית הנמוכה הנוכחיים זה עודד השקעות בנכסים מהותיים וחיזוק הדרישה לנדל"ן.

מרחב גדול לבתים חדשים

ע"פ דיווחי בנק ההשקעות של ברלין, ההשפעה החיובית של תאוצת הבניה לא תורגש למשך תקופה מסוימת וזאת עקב העובדה שמספר שנים חולפות ממתן האישור ועד למימוש הסופי של בניית הפרויקט. ואכן ישנם גם כמה פרויקטים שלא מיושמים. בנק ההשקעות קובע כי שיעור ההשלמה הממוצע בברלין הינו כ 70%. ע"פ הדיווח אין צורך לדאוג על כך שהבירה תהיה צפופה, להבדיל מהרבה ערים גרמניות אחרות בברלין לא חסרים אזורי בנייה פוטנציאלים להקמת בנייני מגורים חדשים . ניתן גם לצפות שהלחץ בתוך שוק הנדל"ן יקל ולא רק בברלין אלא גם באזורים אורבניים אחרים.
משנת 2010 מספר היתרי הבניה שהוצאו גדלו בכול רחבי הארץ – מגמה שמוערכת להמשיך. אם כי קצת פחות במידה ניכרת בשנת 2015.
ע"פ דיווחי משרד הסטטיסטיקה הפדרלית יותר מ 1.5 % של פרויקטים של מגורים אושרו בין ינואר למרץ השנה מאותה התקופה בשנה הקודמת.

פורסם ע''י israel zeevi  |  0 Comment  |  ב ברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

חינם,
המדריך של ישראל זאבי
למשקיע בברלין. מלאו את הפרטים
וקבלו חינם את המדריך


* חובה