מיסי הנדל"ן בגרמניה

מיסי הנדלן בגרמניה

מיסוי – תכנון מיסוי

מאז שנת 2000, כעשור לאחר נפילתה של חומת ברלין והאיחוד ההיסטורי בין שני חלקי המדינה (מערבית-קומוניסטית ומזרחית- קפיטליסטית), הונהגו בגרמניה רפורמות רחבות ורבות, ביניהן רפורמה מקיפה במערכת המס. המטרה הייתה לשפר את רמת חייהם של אזרחי גרמניה וכן להעלות את כדאיות ההשקעה בנדל"ן ובשוק ההון הגרמני. על מנת שהכנסה מכל סוג שהוא (גם של אזרח גרמני וגם של תושב זר) תהיה חייבת במס, עליה לנבוע ממקור מוגדר בחקיקה, למשל: הכנסות מעסק וממשלח יד, משכורת, רווחי הון, חקלאות, יערנות, השכרה ו"הכנסות אחרות". כתוצאה מכך, נכון להיום מציעה גרמניה נכסים זולים (להשכרה ולמכירה) ויחד עם זאת האיכותיים ביותר באירופה.

הקוד הגרמני BGB והנדל"ן

בכל הקשור לנדל"ן ולמיסוי שלו, הקוד האזרחי הגרמני BGB מבחין בין הכנסות הנובעות מנדל"ן עסקי לבין הכנסות הנובעות מהחזקת נדל"ן פרטי. יתרה מכך, בזכות יחסים דיפלומטיים נפלאים בין ישראל לגרמניה, סוכם בין שתי המדינות כי אזרחי ישראל (משקיעי נדל"ן) יכולים ליהנות מהטבות מסוימות במיסוי, זאת כחלק מהגברת שיתוף הפעולה הכלכלי בין המדינות.

מס רכישה ומס מקרקעי נדל"ן

לפי החוק הגרמני, כל מי שרוכש נדל"ן בגבולות המדינה מחויב במס רכישה ובמס מקרקעין. מס רכישה בברלין עומד על שיעור של 6% מערך הנכס והוא מוטל על רכישת נדל"ן פיזי וגם על רכישת מניות של חברות נדל"ן (ברכישת 95% ומעלה של מניות החברה). למעשה, מדובר במס מוניציפאלי, המיועד לרשות המקומית שבה ממוקם הנכס. בנוסף, קיים מס רכוש בשיעור ממוצע של של כ-0.35% המוטל על המחזיק בנכס על פי שומה שנתית. עם זאת, חשוב לציין כי השומה נקבעת על פי מחירו ההיסטורי של הנכס (מחיר בו נרכש) ולא על פי מחירו העכשווי, לכן מדובר בשיעור נמוך אפילו יותר.

מס רכישה בגרמניה

לפי החוק הגרמני, תשלום מס הרכישה חל על הקונה ומועבר לרשויות המס. בברלין, המבורג וסקסוניה-אנהלט מס הרכישה עומד על 6% משווי הנכס. בברנדנבורג על 5%, בברמן על 4.5%, בסקסוניה התחתונה על 4.5% ובחבל הסאר על 4%. החל משנת 2013 עלה שיעור המס בשלזוויג-הולשטיין ל-5%.

מע"מ בגרמניה (מס עקיף)

החל מחודש מאי 2008 המע"מ הגרמני עומד על 19% ואותו חייבים להוסיף לכל התשלומים והעמלות של  נותני השירותים בגרמניה (ביניהם: מתווך, נוטריון, ברוקר משכנתאות וכו'), למעט מס הרכישה, עליו לא משלמים מע"מ.

הוצאות נלוות ברכישת נדל“ן בגרמניה

כאשר לוקחים משכנתה מהבנק, בדומה לחוקים הקיימים בישראל, הלווים חייבים לרכוש לעצמם פוליסת ביטוח חיים. בנוסף לכך, במקרים בהם המשקיעים רוכשים בניין שלם או מבנה מסחרי עליהם להזמין בדיקה הנדסית של המבנה ועריכת בדיקת נאותות (Due Diligence). חשוב שהבדיקה תכלול גם את מערכות הבניין (אינסטלציה, מים, חשמל וכו') ותעשה על ידי חברה מקצועית.

לעתים רכישת הנכס נעשית על ידי רכישת החברה המחזיקה בבעלות על הנכס. במקרה זה חובה לבדוק בצורה מעמיקה את החברה הנרכשת וזאת על מנת לוודא שאין לחברה חובות או התחייבויות קודמות מעבר למה שקשור בבעלותה על הנכס הנרכש.

Comments are closed.

חינם,
המדריך של ישראל זאבי
למשקיע בברלין. מלאו את הפרטים
וקבלו חינם את המדריך


* חובה