layersublayer

ברלין, היעד המועדף למשקיע המחפש השקעה בטוחה

layersublayer

אינך צריך להיות מיליונר הון עצמי החל מ 50,000 אירו

layersublayer

רק לנו יש למעלה מ-30 פרויקטים בפריסה רחבה

layersublayer

לצרכי הרכישה נשיג עבורך מימון מבנקים גרמניים בריבית נמוכה

layersublayer

תמיד לשרותך, משרדי שרות לקוחות בברלין ובתל אביב

layersublayer

לווי מקצועי צמוד בעברית על ידי סוכנינו המנוסים

layersublayer

ממשיכים ללוות אותך גם לאחר הרכישה בהשבחת ההשקעה שלך

שכונות בברלין – סקירה

מיקומו של נכס הוא כידוע אחד האלמנטים המשפיעים על מחירו הסופי. כשמדברים על מיקום מתכוונים בדרך כלל לרחוב, לשכונות…

המדריך למשקיע

ההיסטוריה של ברלין, החומה והשפעתה, תמונת מצב נדל"נית, ההוצאות הכרוכות, מיסי הנדל"ן…

למה ברלין

גרמניה מהווה כיום ובכל השנים האחרונות את הכלכלה החזקה באירופה, כמו גם כר השקעות פורה למשקיעים מכל רחבי העולם…

פרויקטים נבחרים

מדוע לבחור בנו

  • נכסים שאינם בבעלות החברה – מניעת ניגוד עניינים
  • שירותי ניהול הנכס מחברת ניהול מקצועית ומנוסה ביותר
  • שירות לקוחות בעברית
  • נכסים אטרקטיביים עם תשואות נאות החל מהיום הראשון
  • הנכסים נרשמים מיידית בטאבו עם תום הרכישה

כתבות נבחרות

Charlottenburg-Wilmersdorf

שכונת Charlottenburg - Wilmersdorf  בברלין

בשנת 2005 חגגה שרלוטנבורג-וילמרסדורף תאריך עגול של 300 שנה. זוהי שכונה אלגנטית ומרהיבה ביופייה בעלת אפיונים היסטוריים רבים. היא שוכנת בחלקה במרכז-מערב ברלין, גובלת בשכונת מיטה וטמפלהוף, וביחס לשכונות יוקרה אחרות נחשבת ליקרה ביותר. כיום מתגוררים בה עשירי המדינה והיא נחשבת גם לסמל המובהק ביותר לסגנון החיים הקפיטליסטי האליטיסטי. למעשה מדובר בשכונת שרלוטנבורג המורכבת משכונות קטנות יותר כמו וילמרסדורף, גרונוולד, האלנזה ושמארגנדורף, שכונת Charlottenburg - Wilmersdorf  בברלין
זאת לאחר שבשנת 2001 כל האזורים הללו אוחדו לשכונה אחת גדולה – שרלוטנבורג-וילמרסדורף (למרות שבקרב התושבים ההפרדה עדיין נשמרת).
כאן נמצאים בין היתר הבורסה לניירות ערך של ברלין, האצטדיון האולימפי, מרכזי מסחר וחנויות בוטיק יוקרתיות.

השכונה מורכבת בעיקר מבתים פרטיים וגם האזורים הבנויים ביתר צפיפות מתאפיינים באוכלוסייה מבוססת. מאכלסים אותה אנשי עסקים, בעלי חברות ומקצועות חופשיים ושגרירים רבים. שרלוט קאסל היא אחת משכונות המגורים הנחשקות ביותר בברלין. תושבים ותיקים רבים יעדיפו את שרלוטנבורג למגורים על פני מרכז העיר, בשל איכות החיים הגבוהה שהיא מציעה. כמה מאזורי המגורים בשרלוטנבורג הם בין היוקרתיים ביותר בברלין.

20% מתושבי השכונה הן משפחות עם ילדים, 57% רווקים ו-4% זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה הנו 2,300 אירו, מחירו של מ"ר להשכרה – 7.8 אירו ואילו מחירו של נכס ממוצע עומד על 716 אלף אירו. 56% מהנכסים בשכונה הם נכסים להשכרה ו-46% הם נכסים בבעלות פרטית.

שכונת וילמרסדורף מאופיינת בעיקר בנכסים מושכרים: 89% נכסים להשכרה ו-11% נכסים פרטיים. 20% מתושבי השכונה הן משפחות עם ילדים, 56% רווקים ו-5% זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עומד על 3,200 אירו, מחירו של מ"ר להשכרה – 8.9 אירו ומחירו של נכס ממוצע עומד על 463 אלף אירו.

שרלוטנבורג היא אזור הליבה החשוב ביותר של מערב העיר. מעבר למרכזי הקניות והפנאי שבה, נמצאים בה גם מרכז הקונגרסים הבינלאומי Centrum ICC (מרכז הקונגרסים הגדול ביותר באירופה), ומרכז תערוכות ששטחו משתרע על פני 160,000 מ"ר.

בשרלוטנבורג ממוקמים המוסדות החשובים למדע ולמחקר של ברלין: האוניברסיטה הטכנית, האוניברסיטה לאמנויות, מכון היינריך הרץ, מכון Fraunhofer ומרכז ייצור הטכנולוגיה ב-Spreebogen.

תחבורה

בנוסף לקווי האוטובוס הרבים העוברים בעיר, בשרלוטנבורג עוברים גם ארבעה קווים של הרכבת התחתית (U1, U2, U7, U9) וארבעה קווים של הרכבת העלית S Bahn ו- (S5, S7/75, S9, S41/42/46). כביש הטבעת המהיר חוצה את מרכז שרלוטנבורג, אשר גם הוא מקושר היטב לטבעת הברלינר ומאפשר גישה נוחה לכל רחבי ברלין.

פארקים

בין הפארקים הפופולריים באזור ניתן למצוא את Lietzensee – פארק המצודה עם הבארוק המפואר ואת פארק Jungfernheide.

ערך הפנאי גבוה וחשוב לברלינאים וניתן גם למצוא פארקים ושטחים ירוקים קטנים יותר לאורכה ולרוחבה של השכונה כגון Brixplatz, Ruhwaldpark, Savigny Platz ועוד.

קניות

בין רחובות הקנייה העיקריים שבשרלוטנבורג ישנם Tauentzienstrasse ו- Kurfurstendamm (רחוב ה-Ku'damm הפופולרי). גם את מדרחוב החנויות המפורסם Wilmersdorferstrasse ניתן למצוא בין שלל קסמי האזור ואף את רחוב Kantstrasse המציע מגוון חנויות.

שכונת Mitte

Mitte Neighborhood

שכונת מיטה ממוקמת בלב ליבה של ברלין ונחשבת ליעד תיירותי מאוד פופולרי ולאחת מהשכונות היפות והמפוארות של הבירה. היא גובלת במיני-שכונות: וודינג מצפון, פרנצלאואר ברג ופרידריכסהיין ממזרח, קרויצברג מדרום וטירגארטן ממערב. החל משנת 2001, שנת הרפורמה הגדולה בגרמניה, רוב האזורים הללו אוחדו לשכונה אחת – שכונת מיטה.  בשכונת מיטה ניתן למצוא מוזיאונים רבים, אתרי מורשת ואדריכלות מפוארים, שגרירויות ואף את הפרלמנט הגרמני הבונדסטאג והבונדסראט. הרחוב שוכן בסמוך לאזורים הקרובים לאונטר דן לינדן ורחוב פרידריך, הנחשבים למאוד יוקרתיים, ובהם מספר רב של בתי מלון מהשורה הראשונה.

91% מהנכסים המצויים בה כיום הם בתים להשכרה ו-9% בתים פרטיים. האוכלוסייה מתפלגת באופן הבא: 4% זוגות צעירים ללא ילדים, 52% רווקים ו-19% משפחות עם ילדים.

Mitte Neighborhood Berlinמחירו של מ"ר למכירה בבית משותף עומד על 3,400 אירו ומחירו של מ"ר להשכרה 10.5 אירו. בשכונה תמצאו גם מבנים חדשים וגם מבנים ישנים מתקופת המלחמה. מחירו של בית ממוצע עומד על 494 אלף אירו.

היסטוריית מיטה כרוכה בעקביות בהיסטוריה של ברלין.  בשכונה נבנו כנסיות ומוזיאונים רבים. בתקופת גרמניה המזרחית נבנו בשכונה גם מגדל הטלוויזיה המפורסם של ברלין (Fernsehturm, המבנה הגבוה ביותר בגרמניה) והפרלמנט המזרח גרמני (Palast der Republik).

שכונת מיטה נחשבת לשכונה יוקרתית ברובע ובתי מלון אקסלוסיביים רבים הוקמו בה. האזור הגובל בפרנצלאואר ברג נחשב צעיר ואופנתי. עם זאת, ישנם אזורים בהם קיימים בניינים גבוהים רבים מתקופת גרמניה המזרחית, המהווים אזורי מגורים ממוצעים מבחינת חוזק האוכלוסייה.

מיטה היא שכונה בעלת הפרשי השכירות הבולטים ביותר. האזורים בעלי השכירות הגבוהה ביותר הם:     Unter den Linden, Hackescher, Markt-Alexanderplatz, Rosenthaler Plats ו-Chausseestrasse. בראש הרשימה עומדת Potsdamer Platz עם המחיר הגבוה ביותר למ"ר שכירות – 17.63 אירו.

תחבורה

במיטה עוברים רוב קווי התחתית המרכזיים בברלין וכן קווי ה-S 75 ו-7 המוליכים לשפנדאו ופוסטדאם.

פארקים

טירגארטן, הפארק המפורסם של ברלין, שוכן בשכונת מיטה ומשמש כמקום בילוי לאוהבי ריצה, שיזוף ביום חם או פיקניק משפחתי. הפארק מטופח מאוד ובו שבילים רבים וכן אגמים ויערות קטנים.

קניות

בשכונה בוטיקים רבים וייחודיים שמציעים הכל – בגדי מעצבים, וינטג', יד שנייה ומותגים מקומיים – ונמצאים על סף פריחה כלל-יבשתית. ברחוב Neue Schonhauser לדוגמה, תמצאו את אחת מחנויות היד-השנייה הגדולות והזולות ביותר בעיר, הממוקמת במיטה ומציעה מבחר ביגוד החל משנות ה-60 ועד היום.

מידע למשקיע

http://sweet.multiweb.co.il/?p=1438

המדריך למשקיע


http://sweet.multiweb.co.il/?p=940

השבחת ההשקעה

השבחת ההשקעה של נדל"ן בברלין

ניהול הבניין המשותף

בניין מגורים בגרמניה המורכב מבעלי דירות שונים, מאוגד תחת מבנה משפטי של "בניין משותף" וחלה עליו מערכת חוקים ייעודית שתפקידה לעגן מדיניות תחזוקה, סדר ושימור המבנה לאורך זמן. נדבך מרכזי בניהול בניין משותף הוא קיומה של חברת ניהול, האמונה על תחזוקת הבניין, השטחים המשותפים, מערכות הבניין וניהול התקציב והחשבונות השוטפים. בנוסף, אחראית חברת הניהול על קיום אסיפת בעלים שנתית, המסכמת את השנה שחלפה ודנה בקבלת החלטות עתידיות בבניין.

ניהול הדייר

חברת הניהול דואגת למעטפת ולתפקוד היום יומי של הנכס כבניין, אך איננה אחראית בהכרח למיצוי והשבחת ההשקעה, כגון החלפת דיירים מהירה, השבחה ושיפוץ הנכס במקרה של תחלופה והעלאה מבוקרת של שכר הדירה. כניסת משקיעים מקומיים וזרים לברלין בשנים האחרונות והתרחבות כמות הבניינים המשותפים בעיר, יצרה את הצורך בחיבור אפקטיבי יותר בין הבעלים לחברת הניהול ובטיפול אקטיבי בהשבחת הנכס באמצעות שירות ניהול דייר. שירות ניהול דייר עוסק בניהול הפרטני של כל דירה וייצוג בעליה, תוך ניהול אפקטיבי של הדייר מטעם הבעלים ומיצוי ההשקעה בנושא החלפת הדיירים, העלאה עקבית של שכר הדירה וייצוג באסיפת הבעלים השנתית.

העלאת שכר דירה

אחד המרכיבים המרכזיים הקובע את שוויו של הנכס למשקיעים הנו שכר הדירה המשולם, שממנו נגזרת התשואה למשקיע. פעילות עקבית ומקצועית להעלאת שכר הדירה הנה נדבך מרכזי בהשבחת הנכס.

חוזה שכירות קיים

בגרמניה נהוגה שיטת חישוב תעריפי שכירות עירונית, מיטשפיגל (Mietspiegel), המורכבת מעשרות משתנים הנגזרים משנת ואיכות הבנייה, אבזור ורמת גימור כללית, שכונה ומיקום מדויק ועוד. המיטשפיגל כולל בתוכו מנגנון העלאת שכר דירה מבוקר, המאפשר עליה ממוצעת של עד 15 אחוזים בשלוש שנים. העלאת שכר דירה בגרמניה הינה תהליך פרוצדורלי ורשמי, הדורש בדיקה יסודית של הנכס על ידי מומחה. תהליך העלאת שכר הדירה מתבצע בכל שלוש שנים והוא חלק משירות ניהול דייר, הדואג להשבחת והעלאת ערך הנכס בכל זמן נתון.

חוזה שכירות חדש

בחוזה שכירות חדש אין הבעלים מחויב לפעול על פי המיטשפיגל העירוני וזכותו לגבות מחיר שוק, הנע על פי הביקושים בשוק השכירות. בשכונות הליבה של ברלין, רמות המחירים בשוק השכירות החדשה בשנת 2013 הגיעו לערך כפול מאשר תעריף המיטשפיגל.

התחלפות הדיירים

בין 7%-10% מהדירות להשכרה בברלין מחליפות דיירים בכל שנה. התחלפות דייר היא הזדמנות מצוינת להשבחת ערך הנכס, באמצעות שיפור פנים הדירה ובאמצעות גביית שכר דירה במחירי שוק. בעל הדירה יכול באמצעות מנהל הדייר לדעת מהו מחיר השוק המתאים לאזור ולרמת הדירה, ובכך למצות את ההשקעה וליהנות מתשואה גבוהה יותר ולטווח ארוך.

השכרות ארוכות והשכרות קצובות

כל דייר המשכיר דירה בברלין בחוזה שכירות סטנדרטי ארוך טווח ושוהה בדירה יותר משנה, זכותו להחזיק ולגור בדירה למשך זמן בלתי מוגבל, בתנאי שהוא עומד ללא רבב בתשלום שכר הדירה. מצב זה הוא השכיח ביותר בברלין. בשל ריבוי הסטודנטים והמהגרים לברלין, נולד צורך בהשכרת דירות מרוהטות לתקופה של בין שלושה חודשים ועד לשנה, בה לדייר יש תאריך יציאה מוגדר. תעריף השכרת דירה מרוהטת גבוה יותר מאשר בשכירות ארוכת טווח. בחוזה מסוג זה, הדייר לא נמצא בחוזה מחייב, ומוגדר תאריך פינוי. יתרון בולט נוסף הוא ששכר הדירה בתחילת כל חוזה חדש, תמיד מתעדכן לפי מחירי השוק. מכיוון שהדייר מתחלף אחת לשנה, אין דייר שנשאר בדירה בחוזה מחייב והנכס נהנה תמיד מעליות מחירי השכירות באזור. בנוסף, במימוש ההשקעה, ערכו של נכס ריק ללא דייר גבוה יותר מאשר נכס זהה אשר כבול בחוזה ארוך טווח. עוד על השכרות קצובות בברלין

מימוש ההשקעה

שירות ניהול דייר מאפשר למשקיע למקסם את השקעתו משלב הקניה ועד לשלב המימוש. השבחת ערך הנכס נגזרת בראשונה מעליות הערך האזוריות והעירוניות, מצב הדירה וגובה שכר הדירה. ניהול דייר איכותי מכוון למטרה זו ובכל נקודת זמן והזדמנות בדרך מייעץ לבעלים על המשך הדרך וממנף את השקעת הלקוח למקסימום. אנו דוגלים במדיניות ניהול דייר אקטיבית שמטרתה להשביח את ערך הנכס ללקוחותינו.

שקיפות המידע

שירותי ניהול הדייר אותם אנו מעניקים ללקוחותינו הנאמנים, משקפים לא רק את תפיסתנו שאנו עובדים בשביל הלקוח על מנת שיוכל למקסם את השקעתו בעיר, אלא גם תוך שקיפות מלאה און ליין של מערכת גביית שכר הדירה מהדיירים והעברות שכר הדירה לחשבון הבעלים. פעילות זו מבוצעת באמצעות ממשק אינטרנטי זמין שלקוחותינו יכולים להיכנס אליו באמצעות סיסמה אישית. לממשק השרות

השבחת השקעה בברלין

Comments are closed.