שרלוטנבורג – ווילמרסדורף הינה שכונה יוקרתית ומרהיבה ביופייה והיא בעלת אפיונים היסטוריים רבים. היא שוכנת במרכז-מערב ברלין וגובלת בשכונת מיטה במזרח, בשכונות שטגליץ ושונברג בדרום, שפנדאו במערב וריינקנדורף בצפון.  כיום מתגוררים בה עשירי המדינה והיא נחשבת לסמל המובהק ביותר לסגנון החיים הקפיטליסטי- אליטיסטי בבירת גרמניה. למעשה השכונה מורכבת ממתת-שכונות כגון שרלוטנבורג, וילמרסדורף, גרונוולד, האלנזה ושמארגנדורף,
זאת לאחר שבשנת 2001 כל האזורים הללו אוחדו לשכונה אחת גדולה – שרלוטנבורג-וילמרסדורף (למרות שבקרב התושבים ההפרדה עדיין נשמרת).
כאן נמצאים בין היתר הבורסה לניירות ערך של ברלין, האצטדיון האולימפי, שדרות ק'ודם המפורסמת, המהווה את רחוב הקניות הגדול והיוקרתי בעיר, ארמון שרלוטנבורג, בניין האופרה וכן גן החיות של ברלין.

בשנת 2005 חגגה שכונת שרלוטנבורג-וילמרסדורף תאריך עגול של 300 שנה להיווסדה.

השכונה מורכבת בעיקר מבתים פרטיים וגם האזורים הבנויים ביתר צפיפות מתאפיינים באוכלוסייה אמידה ומבוססת של אנשי עסקים, בעלי חברות ומקצועות חופשיים, פוליטיקאים ושגרירים רבים, אשר בוחרים לגור בשכונה בשל האיכות החיים הגבוהה שהיא מציעה.

20% מתושבי שרלוטנבורג הן משפחות עם ילדים, 57% רווקים ו-4% זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה הנו 2,300 אירו, מחירו של מ"ר להשכרה – 7.8 אירו ואילו מחירו של נכס ממוצע עומד על 716 אלף אירו. 56% מהנכסים בשכונה הם נכסים להשכרה ו-46% הם נכסים בבעלות פרטית.

שכונת וילמרסדורף מאופיינת בעיקר בנכסים מושכרים: 89% נכסים להשכרה ו-11% נכסים פרטיים. 20% מתושבי השכונה הן משפחות עם ילדים, 56% רווקים ו-5% זוגות צעירים ללא ילדים. מחירו של מ"ר למכירה עומד על 3,200 אירו, מחירו של מ"ר להשכרה – 8.9 אירו ומחירו של נכס ממוצע עומד על 463 אלף אירו.

שרלוטנבורג היא אזור הליבה החשוב ביותר של מערב ברלין ומעבר למרכזי הקניות והפנאי שבה, נמצאים בה גם מרכז הקונגרסים הבינלאומי Centrum ICC (מרכז הקונגרסים הגדול ביותר באירופה), ומרכז תערוכות ששטחו משתרע על פני 160,000 מ"ר.

זאת ועוד, בשרלוטנבורג ממוקמים המוסדות החשובים למדע ולמחקר של גרמניה: האוניברסיטה הטכנית, האוניברסיטה לאמנויות, מכון היינריך הרץ, מכון Fraunhofer ומרכז ייצור הטכנולוגיה ב-Spreebogen.

תחבורה

בנוסף לקווי האוטובוס הרבים העוברים בעיר, בשרלוטנבורג עוברים גם ארבעה קווים של הרכבת התחתית (U1, U2, U7, U9) וארבעה קווים של הרכבת העלית S Bahn ו- (S5, S7/75, S9, S41/42/46).

כביש "הטבעת" המהיר חוצה את מרכז שרלוטנבורג, ומקושר היטב ל"טבעת הברלינר" המאפשרת גישה נוחה לכל רחבי ברלין.

פארקים

בשכונה פארקים רבים ושטחים ירוקים רבים, כשהפופולריים ביניהם הינם פארק שרלוטנבורג, הצמוד לארמון בעל אותו השם,  Lietzensee – פארק המצודה מתקופת הבארוק המפוארת, ופארק Jungfernheide הענק.

בנוסף תמצאו בשכונה כיכרות תוססות ושוקקות חיים כגון Brixplatz, Ruhwaldpark, Savigny Platz ועוד.

קניות

השכונה שופעת מרכזי קניות רבים, כשהעיקריים שבהם הינם  Tauentzienstrasse ו- Kurfurstendamm (רחוב ה-Ku'damm הפופולרי), וכן מדרחוב החנויות המפורסם Wilmersdorferstrasse ורחוב Kantstrasse ההמגוון.

שכונת מיטה ממוקמת בלב ליבה של ברלין ונחשבת ליעד תיירותי מאוד פופולרי ולאחת מהשכונות היפות והמפוארות של הבירה. היא גובלת במיני-שכונות: וודינג מצפון, פרנצלאואר ברג ופרידריכסהיין ממזרח, קרויצברג מדרום וטירגארטן ממערב. החל משנת 2001, שנת הרפורמה הגדולה בגרמניה, רוב האזורים הללו אוחדו לשכונה אחת – שכונת מיטה.  בשכונת מיטה ניתן למצוא מוזיאונים רבים (כשהמפורסמים שבהם מרוכזים על "אי המוזיאונים"), אתרי מורשת ואדריכלות מפוארים, שגרירויות ואף את הפרלמנט הגרמני הבונדסטאג והבונדסראט. הרחובות היוקרתיים אונטר דן לינדן ופרידריך שטראסה הם מהרחובות הבולטים בשכונה, ובהם תראו מספר רב של בתי מלון מהשורה הראשונה, מסעדות אקסקלוסיביות וחנויות בוטיק.

91% מהנכסים המצויים בה כיום הם בתים להשכרה ו-9% בתים פרטיים. האוכלוסייה מתפלגת באופן הבא: 4% זוגות צעירים ללא ילדים, 52% רווקים ו-19% משפחות עם ילדים.

מחירו של מ"ר למכירה בבית משותף עומד על 3,400 אירו ומחירו של מ"ר להשכרה 10.5 אירו. בשכונה תמצאו גם מבנים חדשים וגם מבנים ישנים מתקופת המלחמה. מחירו של בית ממוצע עומד על 494 אלף אירו.

ההיסטוריה של מיטה הינה ארוכה ומרתקת וכרוכה בעקביות בהיסטוריה של ברלין.  זאת ועוד, זאת השכונה היחידה בעיר שהיתה חצויה ומחלוקת בין הגוש המזרחי ולמערבי. בתקופת גרמניה המזרחית נבנו בשכונה גם מגדל הטלוויזיה המפורסם של ברלין (Fernsehturm, המבנה הגבוה ביותר בגרמניה) והפרלמנט המזרח גרמני (Palast der Republik)

מיטה היא שכונה בעלת הפרשי השכירות הבולטים ביותר בעיר. האזורים בעלי השכירות הגבוהה ביותר הם:     Unter den Linden, Hackescher, Markt-Alexanderplatz, Rosenthaler Plats ו-Chausseestrasse. בראש הרשימה עומדת Potsdamer Platz עם המחיר הגבוה ביותר למ"ר שכירות – 17.63 אירו. עם זאת, באזורים מסויימים בשכונה עדיין קיימים רבי-קומות סובייטים מתקופת הגרמניה המזרחית, המהווים אזורי מגורים ממוצעים מבחינת חוזק האוכלוסייה.

תחבורה

במיטה עוברים רוב קווי התחתית המרכזיים בברלין וכן קווי ה-S 75 ו-7 המוליכים לשפנדאו ופוסטדאם.

פארקים

טירגארטן, הפארק הגדול והמפורסם של ברלין, שוכן בלב שכונת מיטה ומשמש כמקום בילוי לאוהבי ריצה, שיזוף ביום חם או פיקניק משפחתי. הפארק מטופח מאוד ובו שבילים רבים וכן אגמים ויערות קטנים.

קניות

בשכונה בוטיקים רבים וייחודיים שמציעים הכל – בגדי מעצבים, וינטג', יד שנייה ומותגים מקומיים – ונמצאים על סף פריחה כלל-יבשתית. ברחוב Neue Schonhauser לדוגמה, תמצאו את אחת מחנויות היד-השנייה הגדולות והזולות ביותר בעיר, הממוקמת במיטה ומציעה מבחר ביגוד החל משנות ה-60 ועד היום.

https://sweet-home.co.il/?p=1438

המדריך למשקיע

https://sweet-home.co.il/?p=940

השבחת ההשקעה של נדל"ן בברלין

ניהול הבניין המשותף

בניין מגורים בגרמניה המורכב מבעלי דירות שונים, מאוגד תחת מבנה משפטי של "בניין משותף" וחלה עליו מערכת חוקים ייעודית שתפקידה לעגן מדיניות תחזוקה, סדר ושימור המבנה לאורך זמן. נדבך מרכזי בניהול בניין משותף הוא קיומה של חברת ניהול, האמונה על תחזוקת הבניין, השטחים המשותפים, מערכות הבניין וניהול התקציב והחשבונות השוטפים. בנוסף, אחראית חברת הניהול על קיום אסיפת בעלים שנתית, המסכמת את השנה שחלפה ודנה בקבלת החלטות עתידיות בבניין.

ניהול הדייר

חברת הניהול דואגת למעטפת ולתפקוד היום יומי של הנכס כבניין, אך איננה אחראית בהכרח למיצוי והשבחת ההשקעה, כגון החלפת דיירים מהירה, השבחה ושיפוץ הנכס במקרה של תחלופה והעלאה מבוקרת של שכר הדירה. כניסת משקיעים מקומיים וזרים לברלין בשנים האחרונות והתרחבות כמות הבניינים המשותפים בעיר, יצרה את הצורך בחיבור אפקטיבי יותר בין הבעלים לחברת הניהול ובטיפול אקטיבי בהשבחת הנכס באמצעות שירות ניהול דייר. שירות ניהול דייר עוסק בניהול הפרטני של כל דירה וייצוג בעליה, תוך ניהול אפקטיבי של הדייר מטעם הבעלים ומיצוי ההשקעה בנושא החלפת הדיירים, העלאה עקבית של שכר הדירה וייצוג באסיפת הבעלים השנתית.

העלאת שכר דירה

אחד המרכיבים המרכזיים הקובע את שוויו של הנכס למשקיעים הנו שכר הדירה המשולם, שממנו נגזרת התשואה למשקיע. פעילות עקבית ומקצועית להעלאת שכר הדירה הנה נדבך מרכזי בהשבחת הנכס.

חוזה שכירות קיים

בגרמניה נהוגה שיטת חישוב תעריפי שכירות עירונית, מיטשפיגל (Mietspiegel), המורכבת מעשרות משתנים הנגזרים משנת ואיכות הבנייה, אבזור ורמת גימור כללית, שכונה ומיקום מדויק ועוד. המיטשפיגל כולל בתוכו מנגנון העלאת שכר דירה מבוקר, המאפשר עליה ממוצעת של עד 15 אחוזים בשלוש שנים. העלאת שכר דירה בגרמניה הינה תהליך פרוצדורלי ורשמי, הדורש בדיקה יסודית של הנכס על ידי מומחה. תהליך העלאת שכר הדירה מתבצע בכל שלוש שנים והוא חלק משירות ניהול דייר, הדואג להשבחת והעלאת ערך הנכס בכל זמן נתון.

חוזה שכירות חדש

בחוזה שכירות חדש אין הבעלים מחויב לפעול על פי המיטשפיגל העירוני וזכותו לגבות מחיר שוק, הנע על פי הביקושים בשוק השכירות. בשכונות הליבה של ברלין, רמות המחירים בשוק השכירות החדשה בשנת 2013 הגיעו לערך כפול מאשר תעריף המיטשפיגל.

התחלפות הדיירים

בין 7%-10% מהדירות להשכרה בברלין מחליפות דיירים בכל שנה. התחלפות דייר היא הזדמנות מצוינת להשבחת ערך הנכס, באמצעות שיפור פנים הדירה ובאמצעות גביית שכר דירה במחירי שוק. בעל הדירה יכול באמצעות מנהל הדייר לדעת מהו מחיר השוק המתאים לאזור ולרמת הדירה, ובכך למצות את ההשקעה וליהנות מתשואה גבוהה יותר ולטווח ארוך.

השכרות ארוכות והשכרות קצובות

כל דייר המשכיר דירה בברלין בחוזה שכירות סטנדרטי ארוך טווח ושוהה בדירה יותר משנה, זכותו להחזיק ולגור בדירה למשך זמן בלתי מוגבל, בתנאי שהוא עומד ללא רבב בתשלום שכר הדירה. מצב זה הוא השכיח ביותר בברלין. בשל ריבוי הסטודנטים והמהגרים לברלין, נולד צורך בהשכרת דירות מרוהטות לתקופה של בין שלושה חודשים ועד לשנה, בה לדייר יש תאריך יציאה מוגדר. תעריף השכרת דירה מרוהטת גבוה יותר מאשר בשכירות ארוכת טווח. בחוזה מסוג זה, הדייר לא נמצא בחוזה מחייב, ומוגדר תאריך פינוי. יתרון בולט נוסף הוא ששכר הדירה בתחילת כל חוזה חדש, תמיד מתעדכן לפי מחירי השוק. מכיוון שהדייר מתחלף אחת לשנה, אין דייר שנשאר בדירה בחוזה מחייב והנכס נהנה תמיד מעליות מחירי השכירות באזור. בנוסף, במימוש ההשקעה, ערכו של נכס ריק ללא דייר גבוה יותר מאשר נכס זהה אשר כבול בחוזה ארוך טווח. עוד על השכרות קצובות בברלין

מימוש ההשקעה

שירות ניהול דייר מאפשר למשקיע למקסם את השקעתו משלב הקניה ועד לשלב המימוש. השבחת ערך הנכס נגזרת בראשונה מעליות הערך האזוריות והעירוניות, מצב הדירה וגובה שכר הדירה. ניהול דייר איכותי מכוון למטרה זו ובכל נקודת זמן והזדמנות בדרך מייעץ לבעלים על המשך הדרך וממנף את השקעת הלקוח למקסימום. אנו דוגלים במדיניות ניהול דייר אקטיבית שמטרתה להשביח את ערך הנכס ללקוחותינו.

שקיפות המידע

שירותי ניהול הדייר אותם אנו מעניקים ללקוחותינו הנאמנים, משקפים לא רק את תפיסתנו שאנו עובדים בשביל הלקוח על מנת שיוכל למקסם את השקעתו בעיר, אלא גם תוך שקיפות מלאה און ליין של מערכת גביית שכר הדירה מהדיירים והעברות שכר הדירה לחשבון הבעלים. פעילות זו מבוצעת באמצעות ממשק אינטרנטי זמין שלקוחותינו יכולים להיכנס אליו באמצעות סיסמה אישית. לממשק השרות