משקיעים בעיר

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה

ברלין ממשיכה לשגשג בתחום הנדל"ן

היקף פיתוח הבנייה למגורים בברלין הגיע השנה לנקודת השיא שלו, בממדים שלא נראו כאן מאז "הבום" הגדול של 1990- בעשור הראשון שלאחר נפילת החומה. רשויות הבנייה של ברלין אישרו בשנת 2015 בנייה של 22,365 דירות חדשות- כמעט פי שניים ממספר ההיתרים שהונפקו רק שנתיים לפני כן, בשנת 2013. אין ספק כי מדובר בעיתוי מתאים- אחרי הכל, ברלין היא העיר הכי "חמה" כרגע הן בתוך גרמניה והן באירופה כולה. על פי הנתונים
שפרסם בנק ההשקעות של ברלין, בשלושת השנים האחרונות עברו להתגורר בעיר 144,000 תושבים חדשים- מספר בלתי נתפס כמעט, הזהה להוספת אוכלוסייה של עיר שלמה כמו רגנסבורג למשל, או רמת-גן.

האוכלוסייה גדלה, המשפחות מצטמקות

כרגע חיים בברלין כ-3.5 מיליון בני אדם ולדברי המומחים בנושא מספר זה יטפס עד שנת 2030 לארבעה מיליון איש. כתוצאה מכך חלה צמיחה מהירה בביקוש לדיור מכל הסוגים – החל מדירות קטנות ופרקטיות ועד לפנטהאוזים גדולים ומפוארים. מרכיב חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הינו המצב המשפחתי של רוב תושבי ברלין- לפי בנק ההשקעות של ברלין, בשנת 2014 53.9 אחוזים מכלל תושבי העיר התגוררו בגפם, ועוד 28.4 אחוז גרו עם עוד אדם אחד. בהתבסס על הנתונים האלה, ארבע חמישיות מכלל משקי הבית ברלין מסווגים כמשקי בית קטנים. ובכל זאת, המונח "משק בית קטן" לא באמת אומר שאנשים פה חיים בבתים קטנים. אם כבר, הטרנד לחיות בחללים מרווחים ובתים גדולים יותר רק הולך וגדל.

בנייה מועטה לאורך השנים

לאחר שהגיע לשיא בשנת 1997 עם 25,800 היתרי בנייה, מספר הדירות לבנייה שאושרו נכנס לירידה מתמדת והגיע לשפל המדרגה בשנת 2003, עם היתרים ל-3100 דירות בלבד. מספר הדירות אשר השיגו אישור רשמי נשאר בטווח של 4 ספרות עד שנת 2012 ובסה"כ בין השנים 2003 ל-2012 הוציאו פקידי ברלין היתרי בנייה עבור סכום כולל של קצת פחות מ 54,600 דירות, בקצב ממוצע של רק 5,500 דירות בשנה. רק בשנת 2013 עלה שוב מספר ההיתרים לחמש ספרות עם סך של 12,500 דירות שאושרו לפיתוח.

חלופות לבנייה חדשה

שנת 2015 ראתה כאמור סוף-סוף את הפורקן הנחוץ והמיוחל עבור יזמי הבנייה בברלין, עם היתרי בנייה שהוצאו עבור 22,365 דירות- פי 7 מכמות ההיתרים בשנת 2003. סך של 17,935 דירות ייבנו מאפס, שליש מתוכן כדירות בבתים משותפים. עם זאת, לבנייה חדשה ישנן אלטרנטיבות אטרקטיביות, אשר תספקנה מרחב מחיה חדש עבור תושבי העיר. יותר מ -4,400 דירות עומדות להיווצר כך, אם כתוצאה משינוי ייעודי של מבנים קיימים, כמו בנייני משרדים ומפעלים נטושים, הוספת קומות נוספות לבניינים קיימים או על ידי המרת חללים שעמדו ללא שימוש ליחידות מגורים חדשות. שיטות אלה עומדות לשחק תפקיד עוד יותר גדול בעתיד, במיוחד כאשר הן מספקות הזדמנויות משמעותיות להגדלת היצע הדיור בשכונות מרכזיות ופופולריות, כגון מיטטה, קרויצברג ופרנצלאור ברג.
ברלין ממשיכה לשמור על מעמדה האיתן כיעד ההשקעות האטרקטיבי באירופה- היום ובעתיד הנראה לעין

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, כללי, משקיעים בעיר
דירות בברלין למכירה

ברלין : אי של שפיות כלכלית

בירת הכלכלה החזקה באירופה מציעה לא רק איכות חיים אלא גם יציבות פיננסית מעוררת קנאה, שמאפשרת לגדל ילדים בראש שקט- לא פלא שכולם רוצים פיסת נדל"ן בעיר.

יש הרבה מאוד סיבות שבגללן ברלין מושכת אליה כל-כך הרבה מהגרים משכילים ומוכשרים וכל-כך הרבה משקיעים: עלות המחייה זולה להפליא בהשוואה לערים אחרות באירופה, התשתיות מצוינות, התחבורה הציבורית מעולה, מערכת החינוך איכותית ואפשרויות התעסוקה רבות. אבל מעל לכל, בעיקר עבור משפחות, עומדת סיבה אחת – יציבות וביטחון כלכליים.

גרמניה היא הכלכלה החזקה ביותר באיחוד האירופי

הכלכלה הרביעית בגודלה בעולם אחרי ארה"ב, סין ויפן – ואולי החסונה והיציבה מביניהן. גרמניה היא גם אימפריה תעשייתית, היצואנית מספר שלוש בעולם, עם יצוא שנתי בהיקף של יותר מ-1.5 טריליון דולר. היא יצאה מהמשבר הכלכלי העולמי הגדול ללא שריטה תוך שהיא גוררת החוצה מהבוץ את כל מדינות האיחוד, והצליחה לרשום לטובתה צמיחה כלכלית מדודה בשנים הקשות ביותר שעברו על האיחוד מאז היווסדו.

גרמניה, על אף כל התהפוכות הפוליטיות והכלכליות של העשורים האחרונים, ממשיכה להיות אי של שפיות, של ביטחון ושל יציבות כלכלית מעוררי קנאה שמושכים אליה הרבה מאוד כסף זר. היציבות הזו היא לא רק תוצר של מדיניות פיננסית זהירה ומחושבת, של ניהול בנקאי מדויק וחכם ושל מסורת תעשייתית ארוכת שנים – אלא גם של התרבות הגרמנית עצמה. הגרמנים מבועתים מהאפשרות של כניסה לחובות, מלחיות מעבר למה שאדם יכול להרשות לעצמו, והדבר ניכר בכל הרמות.

היציבות הכלכלית הזו מתורגמת בסופו של דבר לאיכות חיים

תושביהן של ערים גדולות כמו ברלין יכולים לגדל ילדים ולהרחיב את המשפחות שלהם בידיעה ששוק העבודה בטוח, שהריביות לא עולות ויורדות בפראות, שמערכת המיסוי ברורה ונהירה לכולם ושאין דבר כזה, כניסה לחוב שאי אפשר לצאת ממנו. אוברדראפט הוא מונח שכמעט שלא קיים במגזר הפרטי – בין היתר בגלל פיקוח הדוק של הבנקים על כל חריגה מהחשבון – ובמקרי חירום תמיד יש את מערכת הרווחה הגרמנית המתקדמת שפורשת רשת ביטחון סוציאלית גדולה ונדיבה לטובת מי שמועד ונופל.

גם המשקיעים הזרים מרגישים בטוחים

את אמונם ביציבותה של הכלכלה הגרמנית ניתן לראות בכמויות הגדולות של השקעות זרות שבוצעו בעיר הבירה של גרמניה בשנים האחרונות. ברלין, נכון להיום, היא יעד ההשקעות המבוקש ביותר באירופה. מחברות סטארט-אפ בינלאומיות גדולות ועד משקיעי נדל"ן גדולים וקטנים שרוכשים בה דירות ובניינים. התחום הזה לוהט במיוחד: המחירים מפתים, והביקוש לנכסים להשכרה כל הזמן רק הולך וגדל. שוק הנדל"ן המקומי, שפועל, כמו כל דבר בגרמניה, בכפוף למערכת מאוד ברורה של חוקים ורגולציות, יציב כמו סלע – וממשיך לגדול ולעלות כל הזמן.

הסיבה לכך ברורה: בעלי דירות בברלין או בערים גרמניות אחרות יכולים ליהנות מתשואה נאה ויציבה ומדיירים טובים ונוחים שלא מאחרים בתשלומים, לא נכנסים לחובות ולא מדלגים ללא הפסקה בין עבודות ובין דירות. מדובר אולי באחת ההשקעות הכי בטוחות והכי יציבות שיכולות להיות היום בעולם, ולכן כל-כך הרבה חברות נדל"ן בינלאומיות גדולות עסוקות בבניית תיקי השקעות בעיר

ואם הגרמנים הזהירים והמחושבים, שבוחנים בקפידה את ההשלכות הפיננסיות של כל הוצאה ותמיד העדיפו להיות שוכרים ולא בעלי נכסים, קונים עכשיו דירות בברלין בהתלהבות – כנראה שמדובר בעסקה באמת טובה שאפשר לישון איתה בשקט. רק כדאי למהר: הדילים הטובים מתחילים להיגמר.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, המדריך למשקיע בברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר
ברלין נדלן

ברלין- בירת הסטארט-אפים החדשה

הסוד יצא החוצה!

ברלין הפכה למעצמה אמיתית עבור חידושים טכנולוגיים ותקשורת. סצנת הסטארט-אפ בעיר הבירה פורחת כמו בשום מקום אחר בגרמניה. ברלין מציעה עבור היזמים הצעירים את השילוב המושלם של השראה, יצירתיות והזדמנויות עסקיות. יתר על כן, בניגוד לבירות סטארט-אפ אחרים, כמו לונדון או תל אביב, דמי השכירות ויוקר המחיה בברלין ממשיכים להישאר יחסית נמוכים.

דוח שפורסם ב-2015 על ידי איגוד חברות הסטארט אפ הגרמני (BVDS) בשיתוף עם בית הספר לכלכלה ומשפט הברלינאי, רק מראה עד כמה פופולארית הפכה להיות הבירה הגרמנית בין מייסדי סטארט-אפ. במחקר נסקרו יותר מ -1,000 חברות סטארט-אפ מכל רחבי גרמניה ונמצא כי בברלין פועלת מערכת היזמות הגדולה במדינה.

חברות הסטארט-אפ הצעירות האלה יוצרות מקומות עבודה חדשים ונראה כי הן מצאו ספציפית בברלין את התנאים האידיאלים לצמיחה נוספת. ב-2015 חברות הסטארט-אפ בברלין העסיקו בממוצע 25.2 עובדים. הנתון מהשנה הקודמת היה 23.2. לשם ההשוואה, חברות הסטארט-אפ בשאר ערי גרמניה מעסיקות בממוצע 15.2 עובדים. זה מציב את ברלין בראש הרשימה, הרבה לפני כולם.

על פי המחקר, מגמה חיובית זו בעליית מספרי המועסקים תמשך גם השנה: כמעט כל המייסדים (93.9 אחוזים) ציינו כי הם מחפשים לשכור עובדים חדשים בשנת 2016. גם כאן, ברלין היא האלופה. בממוצע, חברות הסטארט-אפ בעיר הבירה מתכננות ליצור 12 מקומות עבודה חדשים כ"א עד סוף השנה. הערים המבורג ומינכן נמצאות במקום השני ומתכננות להגדיל את מספר מקומות העבודה בכ-10 מועסקים פר חברה.

לאור התחזיות החיוביות, הלך הרוח בקרב חברות הסטארט-אפ בברלין הוא אופטימי ביותר: 89 אחוז מהנשאלים דיווחו כי הם מרוצים מהמצב הנוכחי שלהם. זאת ועוד, 76 אחוזים מהמשתתפים בסקר צופים כי האקלים העסקי ימשיך להתפתח לטובה במהלך ששת החודשים הקרובים.
נראה כי תדמיתה החדשה של ברלין כלוקיישן מרכזי עבור היזמים והמשקיעים אינה עתידה להשתנות בזמן הקרוב.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר
קניית דירה בברלין

ברלין- בירת ענף הבנייה

בנוסף להיותה מרכזה הפוליטי של גרמניה, ברלין גם מתפתחת מאוד בתחום הבנייה. אין עוד עיר אחרת בה יש כול כך הרבה מנופים מתנוססים בשמים באזור נהר השפרה. התעצמות הבנייה הזאת אינה מראה שקצב הבנייה הולך להאט מתישהו בקרוב. התחזית האחרונה של בנק ההשקעות של ברלין מאשר שתוך 3 שנים 55,000 דירות חדשות יושלמו, הערכה זאת מבוססת על יותר מ 100,000 היתרי בניה המתוכננים להתקבל בין השנים 2015-2017

תאוצת הבנייה הנוכחית גדולה מזו של לאחר האיחוד

בנק ההשקעות של ברלין חישב סה"כ כמות של 20,000 היתרי בנייה שהוצאו בשנת 2014 . הבנק צופה עליה עתידית בכמות הוצאות היתרי הבנייה בין השנים 2015-2017 שתביא לעלייה של 35,000 היתרים בשנה. זה יביא
את הגדילה הנוכחית אפילו ליותר מהגדילה שנראתה לאחר האיחוד . למשל בשנת 1995 בזמן ש'רק' 30,000 היתרי בניה הוצאו, 70% מהם היו לפרויקטים באזור המזרח הישן.

הצמיחה של ברלין ממשיכה ללא הפוגה

ישנן מספר סיבות לתאוצת הבניה בברלין, הסיבה העיקרית הינה הזרימה המתמשכת של תושבים חדשים אל העיר. כמות המהגרים היא באזור ה 40,000 איש בשנה. זוהי מגמה שבנק ההשקעות של ברלין מצפה שתימשך. עד לסוף שנת 2013 היו בערך 1.9 מיליון דירות מגורים השייכות להון הגרמני. לאור התרחבות האוכלוסייה בעיר, הסנאט של ברלין מצפה לגדילה בדרישות ההגירה ל כ 140,000 עד לשנת 2030, בשילוב עם חוסר הוודאות המתמשך סביב ההתפתחות הכלכלית העתידית של האירו ושיעורי הריבית הנמוכה הנוכחיים זה עודד השקעות בנכסים מהותיים וחיזוק הדרישה לנדל"ן.

מרחב גדול לבתים חדשים

ע"פ דיווחי בנק ההשקעות של ברלין, ההשפעה החיובית של תאוצת הבניה לא תורגש למשך תקופה מסוימת וזאת עקב העובדה שמספר שנים חולפות ממתן האישור ועד למימוש הסופי של בניית הפרויקט. ואכן ישנם גם כמה פרויקטים שלא מיושמים. בנק ההשקעות קובע כי שיעור ההשלמה הממוצע בברלין הינו כ 70%. ע"פ הדיווח אין צורך לדאוג על כך שהבירה תהיה צפופה, להבדיל מהרבה ערים גרמניות אחרות בברלין לא חסרים אזורי בנייה פוטנציאלים להקמת בנייני מגורים חדשים . ניתן גם לצפות שהלחץ בתוך שוק הנדל"ן יקל ולא רק בברלין אלא גם באזורים אורבניים אחרים.
משנת 2010 מספר היתרי הבניה שהוצאו גדלו בכול רחבי הארץ – מגמה שמוערכת להמשיך. אם כי קצת פחות במידה ניכרת בשנת 2015.
ע"פ דיווחי משרד הסטטיסטיקה הפדרלית יותר מ 1.5 % של פרויקטים של מגורים אושרו בין ינואר למרץ השנה מאותה התקופה בשנה הקודמת.

פורסם ע''י israel zeevi  |  0 Comment  |  ב ברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר
השקעות נדל ן בברלין

ברלין מובילה בראש עם השקעות ישירות מחו"ל

השגשוג הכלכלי שבברלין ימשך, בנק ההשקעות בברלין BB מצפה שנתוני הצמיחה הכלכליים של ההון הפדרלי לרבעון השלישי יראה גדילה של 2.5 % לעומת התקופה המקבילה ב 2014.
אם זה אכן נכון זה אומר שברלין הולכת לשנות את התחזית לגרמניה כולה.

לדברי הבנק BB המוביל העיקרי מאחורי הנתונים הכלכליים החיוביים האלה זה הופעתו של המגזר הקמעונאי
עם גדילת אוכלוסיה חזקה, הזרם המתמשך של התיירים הבאים לעיר ועלייות משמעותיות בשכר המשכורות נוצר אקלים צרכני בריא.

בנוסף השקעות ישירות מבחוץ מביאות נשימה מרווחת למכירות ולכלכלת ברלין.
כפי שנראה בסקר שפורסם לאחרונהע"י חברת הייעוץ EY בשנה האחרונה הושקו בברלין כ- 80 פרויקטים ע"י משקיעים זרים, שזה כ 220% יותר מאשר בשנת 2013. כשאז היו רק 25 פרויקטים וזה מצביע על הפיכתה של
ברלין לעיר המצליחה ביותר בגרמניה.
ב 2014 לא הייתה עיר נוספת כמו ברלין שמשכה אליה חברות שהתמקמו בגבולותיה, אחריה ברשימה היא העיר פרנקפורט עם 69 השקעות מבחוץ ודוסלדורף עם 50 השקעות.

ברלין- עליה ניכרת בהשקעות הישירות יותר מכול עיר אחרת בגרמניה

אין עוד עיר מוצלחת נוספת בגרמניה כמו ברלין. בשנה שעברה בגידול כמות ההשקעה הישירה שלה מחו"ל הבירה עלתה בליגת ההון למקום הרביעי בגרמניה, בשנת 2014 חברת באדן וורטנברג היתה הראשונה עם 224 השקעות ישירות, הסה היא החברה השניה עם 129 ונורת' ווסטפאליה שלישית עם 126 השקעות.
ברלין אף עברה את בוואריה אשר משכה 71 חברות זרות לגבולותיה בשנה שעברה.
ברלין נמצאת למעלה ברשימה עם עוד ערים אירופאיות כשבעצם רק לונדון ופריז מושכות כרגע יותר השקעות ישירות אליהן.
הרבה משקיעים מגדירים את גרמניה כהעיר הטובה ביותר להשקעה כרגע.
וכך באמת 5 ערים גרמניות נכנסו לרשימת 20 הערים המובילות שזה יותר מכול ארץ אחרת באירופה.

ברלין – 1595 הצעות עבודה חדשות אשר נוצרו ע"י חברות זרות המתמקמות בבירה

חברות אמריקאיות מקדימות בשטח כשמדובר בהשקעה בברלין. מתוך 80 ההשקעות הישירות המגיעות מחו"ל בשנה שעברה 26 הן חברות שהגיעו מארה"ב. סין ובריטניה הן השניות אם 7 חברות כול אחת.
למספר הגבוה של ההשקעות מחו"ל יש כמובן אפקט חיובי על שוק התעסוקה בברלין.
כך שנוצרו לא פחות מ 1595 משרות חדשות בשנה שעברה שזה לוקח את ברלין למקום השלישי בערי גרמניה, מאחורי נורת' ריין יוסטפאליה עם 2613 משרות ובאדן וורטנברג עם 1607 משרות.
סה"כ 765 חברות זרות התמקמו בגרמניה בשנה שעברה- כ 9% יותר מהחישוב של שנה שעברה. כך שמספר המשרות שנוספו בכול המדינה מגיע ל 11327.

משקיעים זרים מגדירים את ברלין כעיר הכי אטרקטיבית בגרמניה

בנוסף לאיסוף נתוני ההשקעות המומחים סקרו גם את תדמיתן של הערים השונות בגרמניה.
ותשאלו כ 808 מנהלים בכירים ו 202 מנהלים של חברות בינלאומיות לדעותיהם וגם כאן ברלין בחזית.
למשקיעים שאין להם פעילות עסקית בגרמניה, ברלין הבירה היא האטרקטיבית ביותר להתמקם בה.
משקיעים שכן יש להם פעילות עסקית בגרמניה שמים את ברלין במקום השני לאחר בוואריה.
ישנן הרבה סיבות מדוע ברלין כול כך אטרקטיבית, השכירות והמשכורות הן תחת פיקוח הרגולציה
לעיר יש אופי בין לאומי חזק המושך אליה משקיעים עם רוח צעירה ופוקוס יצירתי.

פורסם ע''י israel zeevi  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר