מחסור בעסקאות ענק היא הסיבה העיקרית לנתון זה, על פי דבריהם של המומחים מחברת התיווך CBRE. בעוד שמשקיעים רבים מחפשים להשקיע בנדל"ן המיועד לשירותי בריאות, השוק סובל במחסור של היצע. כאשר מתבוננים בסטטיסטיקה של השנים האחרונות, ניתן לראות כי נפח העסקאות הונע בעיקר על ידי עסקאות ענק בתחום. עסקאות כאלו אינן זמינות בשוק בשנה האחרונה – מכאן נובעת הירידה.
כל חברה שחיפשה לאחרונה חלל משרדי בבירת גרמניה, מודעת למצב העגום של ההיצע בשוק כיום. ההיצע הצטמצם בצורה דראסטית בשנתיים האחרונות. כיום תמונת המצב שונה באופן קיצוני מזו של לפני חמש שנים, כשניתן היה למצוא שפע של הצעות אטרקטיביות ואף במקומות הפופולריים ביותר בברלין, אשר משכו לעיר מספר רב של חברות מבוססות וגם סטארט-אפים צעירים.
השוק הזה אמנם עדיין נחשב למאוד "נישתי", אך יותר ויותר משקיעים מחליטים להשקיע בגני ילדים ברחבי גרמניה. על פי דבריו של מנהל בכיר ב-JLL, זהו המשך טבעי לאחר השקעה בנדל"ן כמו מגורים לגיל הזהב ומגורי סטודנטים כאשר משקיעים בוחרים נישות נדל"ן קטנות יותר. לדבריו, עיריות ככל הנראה יהיו מעוניינות למכור יותר גני ילדים כל עוד אין שינוי בשימוש הנכס.
מצד אחד, מגמות בכלכלה הגלובלית גורמות בעקיפין לכך שהריביות השנתיות נשארות נמוכות ותנאי המימון בגרמניה הינם אטרקטיביים ביותר. מצד שני, עקב עליות משמעותיות במחירי השכירות ברחבי המדינה התושבים ממשיכים לנסות ולהפעיל לחץ כנגד חברות גדולות שמחזיקות בבעלותן מספר לא מבוטלים של יחידות דיור על מנת להקל בעומס דמי השכירות.
אתם אולי לא מודעים לכך, אבל כשאתם מגיעים לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין (Hauptbahnhof) מכיוון צפון, אתם עוברים דרך אחד מאתרי הבנייה הגדולים ביותר בגרמניה כרגע, בו נבנה בימים אלו הרובע החדש של ברלין, אשר מכונה בפי המקומיים "עיר בתוך עיר". פרויקט זה הינו ההתגלמות הישירה של ההתעצמות הכלכלית והדינמיות של ברלין. השטח הכולל של רובע Europacity משתרע על פני שטח השווה ליותר מ -90 מגרשי כדורגל, ובנייתו תושלם בשנים הקרובות. כ- 8,600 אנשים ימצאו כאן את ביתם החדש באחת מ-4,300 הדירות אשר נבנות כאן.
בשנים האחרונות ברלין ממגנטת אליה יותר ויותר תיירים מכל רחבי העולם. בשנת 2016 לבדה ביקרו בבירת גרמניה 12.7 מיליון תיירים- עלייה של 3% לעומת השנה הקודמת, אשר הניבו לעיר הכנסות של 11.6 מיליארד יורו. על כן הפך ענף התיירות לאחד המנועים הכלכליים החשובים ביותר בעיר, והוא גם תורם משמעותית לאווירה הקוסמופוליטית השולטת בברלין. בנוסף לגידול בכמות התיירים מגרמניה עצמה, מגיעים לעיר יותר ויותר מבקרים מבריטניה (+2.6%), צרפת (+8.5%) וארה"ב (+5.7%).
שוק נדל"ן הפרמיום בברלין גדל בהתמדה ומדביק באופן משמעותי בשנים האחרונות את הפער עם העמיתים הבינלאומיים. על פי המחקר האחרון של PwC ושל מכון המחקר Urban Land Institute, ברלין היא "גן העדן עבור השקעות ", והיא מדורגת בין יעדי ההשקעות המובילים באירופה עבור המשקיעים הבינלאומיים, לפני המבורג,פרנקפורט ודבלין.
אף מטרופולין אחר לא צפוי לראות עלייה כה גבוהה במחירי הרכישה (+ 4.01%) ושכר הדירה (+ 3.99%) לשנת 2017. כתוצאה מכך, ברלין תחליף את לונדון כיעד ההשקעות החשוב ביותר באירופה.
בניתוח הנתונים האחרון שלהם, סוכנות הדירוג העצמאית Scope זיהתה את 20 המיקומים החשובים ביותר עבור משרדים באירופה. הממצאים ברורים: ברלין היא המובילה האירופית להשקעות במשרדים מקצועיים.
לפי סקופ, "העיר שעל השפרה" מציעה אפשרויות הרבה יותר אטרקטיביות עבור לקוחות פוטנציאליים מאשר פריז, לונדון, מדריד או אמסטרדם. הדירוג העליון של ברלין הוא גם אינדיקטור חשוב להתפתחות שוק הדיור של העיר, והוא מוכיח כי רכישת דירה באיכות גבוהה היא השקעה מבטיחה עבור משקיעים פרטיים.
ההומור הייחודי של הבריטים היה ידוע לכל עוד הרבה לפני מונטי פייתון ומיסטר בינג. עם זאת, ההפתעה אותה סיפקו הבריטים לשאר תושבי אירופה ב-23 ליוני, מחקה להרבה פרצופים את החיוך מהפנים, בתוך הממלכה ומחוצה לה. במשאל העם ההיסטורי האם להישאר בתוך האיחוד, הצביעו 52 אחוז מהאוכלוסייה הבריטית את התשובה המוחצת "לא". האם וכיצד תשפיע ההצבעה הזו על שוק הנדל"ן של ברלין? נראה כי הוא יפיק מכך את המיטב.
כבר ברור למדי כי לאי הוודאות הגוברת סביב הברקזיט תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן הבריטי.
לפי הנתונים שפורסמו על ידי הבנק המרכזי של אנגליה עולה כי בחודש אפריל האחרון היקף עסקי המשכנתא החדשים היה נמוך יותר מאשר בכל נקודה אחרת ב -11 החודשים הקודמים. בספרת הטוויטר המושג "ברקסודוס"
(האקסודוס הבריטי) הולך ותופס תאוצה. התעשייה והייצור הבריטים, כמו גם מוסדות המחקר והסקטור התרבותי עלולים כולם לסבול מהשפעה שלילית כתוצאה מהברקזיט.
אם הכמות הגדולה של בנקים היושבים בלונדון יופשטו מ"הדרכונים" המאפשרים להם לסחור בתוך האיחוד האירופי, אזי 100,000 מקומות עבודה, וכוח הקנייה המלווה אותם, עלולים להיעלם כולם מגדות נהר התמזה ולנדוד אל ערי מטרופולין אחרות בתחומי אירופה. למרות העובדה כי בלונדון רבתי מתגוררים 13.6 מיליון בני אדם, מסתמן כי מחירי הנדל"ן עומדים לחוות נפילת מחירים חדה. ג'ורג 'אוסבורן, הקנצלר של משרד האוצר הבריטי, צופה כי מחירי הבתים ברחבי בריטניה עומדים לרדת בעשרה עד שמונה-עשרה אחוזים. מספר גדול של משקיעים הודו כי הם מעכבים כרגע את החלטות הקנייה שלהם.
זאת ועוד, נראה כי הסיטי (המרכז הפיננסי) של לונדון ייפגע בצורה הכבדה ביותר. בשנים האחרונות כבר החלה להתפתח באזור בועת נכסים סמויה, ונראה כי השפל הנדל"ני בעקבות הברקזיט יהווה את הטריגר אשר יגרום לבועה הזאת להתפוצץ. מחירי הדירות בסיטי טיפסו ועלו בצורה מרהיבה במהלך העשורים האחרונים אבל לעליות האלה לא היתה אחיזה ריאלית הן לעליית השכר במשק והן לביקוש ממשי וגועש לדיור. מי שהניעו את צמיחת המחירים היו ספקולנטים של רכוש, אשר היו מוכנים לשלם סכומים אבסורדים על מנת לחיות בלב לונדון, למרות העובדה כי מעולם לא היה בה מחסור של היצע. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור נופח בצורה מלאכותית מבלי שהיתה לו אחיזה במציאות. דירות ובתי-מגורים, שמחיריהם הגיעו עד 20,000 ליש"ט למ"ר ואף יותר, נותרו לרוב ריקים ואזורים שלמים ברובעים הכי יוקרתיים של לונדון הפכו לערי רפאים, תופעה אשר כונתה בפי המקומיים בציניות כ- “lights out London” .
כל זה לא נעלם מעיני המשקיעים הבינלאומיים. מי שהשקיע עד היום באופן המסורתי בלונדון, שוקל עתה בגלוי חלופות חדשות בתוך היבשת האירופית, ובפרט בערי המטרופולין הגדולות כגון פריז, פרנקפורט וברלין. המוניטין של גרמניה בתור "מקלט כלכלי בטוח" מושך אליה קונים מכל העולם ונראה כי הפרישה של בריטניה מהאיחוד תיתן לשוק הנדל"ן המשגשג ממילא של גרמניה דחיפה בריאה נוספת. ולא רק בעלי ההון (HNWI) קונים נכסים בגרמניה, אלא גם בני מעמד הביניים מאסיה, ארה"ב והמזרח התיכון.
השאלה המתבקשת היא האם גם בברלין תיווצר בועת נדל"ן כמו שקרה בלונדון?, דמי השכירות ומחירי הנכסים ברחבי גרמניה עלו בצורה משמעותית במהלך ארבעת השנים האחרונות, במיוחד בעיר הבירה, אשר רשמה עלייה של 30 עד 40 אחוזים. עם זאת, שוק הנדל"ן למגורים בברלין – בניגוד ללונדון, פריז או פרנקפורט, עדיין נמוך משמעותית מהערך האמיתי שלו. בתרחיש הגרוע ביותר, נוכל לראות את מה שקרה בברלין בעקבות המשבר הפיננסי המאסיבי של 2008: כלום. בהשוואה לתהפוכות שקרו באירלנד או ספרד, מחירי הנדל"ן בברלין נשארו יציבים ולא נרשמה התמוטטות דרמטית.
השוק האירופי לנדל"ן פרמיום ידע השנה הרבה מפסידים אבל גם מנצחת אחת בולטת, והיא העיר ברלין. המדד הבינלאומי למגורים – Piri, יחד עם חברת הייעוץ הבינלאומית לנדל"ן Knight Frank, מודדים בכל שנה את הביצועים של 100 שווקי הנדל"ן החשובים בעולם. ע"פ המדד האחרון שלהם, 22 ערים ביבשת האירופית ידעו השנה הפסדים כואבים. סן טרופה למשל, סבלה ירידה משמעותית של 3.4 אחוזים בשנים-עשר החודשים האחרונים.
המחירים נפלו גם בקאן 2.7 (אחוזים) ובפריז (2.1 אחוזים). בברלין התמונה אכן שונה לגמרי. מהמדד עולה כי מחירי הדיור בבירת גרמניה עלו השנה ב-9 אחוזים (!) מרשימים. רק לשם השוואה, המדד העולמי רשם עליות ערך ממוצעות של "רק" 1.8 אחוזים עבור כלל 100 השווקים בשנת 2015.
רווחי הענק בתוך מגזר הפרמיום מוכיחים שוב כי ברלין ביססה את עצמה היטב בפסגת מרכזי ההשקעה בעולם, ואין שום דבר באופק שעומד בדרכה לצמיחה נוספת. אחרי הכל, בהשוואה למרכזים אחרים באירופה, לברלין יש עדיין שפע של מקום עבור רווחי ערך. מחירי הרכישה והשכרה עלו אמנם בשיעורים שבין 30 ל -40 אחוזים בארבע השנים האחרונות, אבל הם עדיין נמוכים ביחס לערים גדולות אחרות בעולם. לפי כך, את צמיחת המחירים הדרסטית צריך לראות במונחים של "הדבקת פערים", לאחר שנים ארוכות של הערכה כרונית שגויה.
המצב בברלין מאוד שונה מהמצב בלונדון לדוגמה, שם רחובות שלמים ברבעים אקסקלוסיביים כגון מייפייר וצ'לסי הפכו בשל המחירים הגבוהים ל"ערי רפאים". בשוק שהמוטו שלו הפך להיות "קנה-על מנת למכור", הבעלים הנפקדים קנו נכסי נדל"ן יוקרתיים בשביל עליות ערך ולא על מנת באמת להתגורר בהם. אין שום רמז לכך שברלין הולכת לכיוון דומה. להיפך, אוכלוסיית העיר ממשיכה לגדול עם יותר מ-40,000 תושבים חדשים בכל שנה וההכנסה הממוצעת ממשיכה לעלות. כך שהביקוש לדירות מגורים ממשיך לגדול בהתמדה והבנייה החדשה לא מסוגלת לעמוד בקצב.
המחקר גם מגלה כי בתוך עשר השנים הבאות נכסי הנדל"ן למגורים יהפכו להיות אפיק ההשקעה הפופולרי ביותר בקרב אנשים בעלי הכנסות גבוהות במיוחד (ULTRA HIGH NET WORTH INDIVIDUALS) ברחבי העולם. זוהי המסקנה העולה מסקר מורחב של Piri בו השתתפו 400 בנקים פרטיים ויועצי השקעות מובילים, אשר כולם עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם UHNWIs. הערכות שלהם לא יכלו להיות ברורות יותר: יותר ממחצית ממשתתפי הסקר בטוחים כי נדל"ן למגורים הינה צורת ההשקעה הרווחית, כל עוד קיים פוטנציאל לשם עליית ערך.
