משקיעים בעיר

"אירופה סיטי ברלין"- עיר בתוך עיר

אתם אולי לא מודעים לכך, אבל כשאתם מגיעים לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין (Hauptbahnhof) מכיוון צפון, אתם עוברים דרך אחד מאתרי הבנייה הגדולים ביותר בגרמניה כרגע, בו נבנה בימים אלו הרובע החדש של ברלין, אשר מכונה בפי המקומיים "עיר בתוך עיר". פרויקט זה הינו ההתגלמות הישירה של ההתעצמות הכלכלית והדינמיות של ברלין. השטח הכולל של רובע Europacity משתרע על פני שטח השווה ליותר מ -90 מגרשי כדורגל, ובנייתו תושלם בשנים הקרובות. כ- 8,600 אנשים ימצאו כאן את ביתם החדש באחת מ-4,300 הדירות אשר נבנות כאן.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, משקיעים בעיר

ברלין- בירת התיירות של גרמניה

בשנים האחרונות ברלין ממגנטת אליה יותר ויותר תיירים מכל רחבי העולם. בשנת 2016 לבדה ביקרו בבירת גרמניה 12.7 מיליון תיירים- עלייה של 3% לעומת השנה הקודמת, אשר הניבו לעיר הכנסות של 11.6 מיליארד יורו. על כן הפך ענף התיירות לאחד המנועים הכלכליים החשובים ביותר בעיר, והוא גם תורם משמעותית לאווירה הקוסמופוליטית השולטת בברלין. בנוסף לגידול בכמות התיירים מגרמניה עצמה, מגיעים לעיר יותר ויותר מבקרים מבריטניה (+2.6%), צרפת (+8.5%) וארה"ב (+5.7%).

וזה עוד לא הכל – רבים מהתיירים אשר מקבלים "טעימה" מברלין במהלך החופשה בעיר, מחליטים להישאר כאן לטווח ארוך. הם מתאהבים באיכות החיים העירונית והקוסמופוליטית של העיר. כתוצאה מכך, קונים בינלאומיים משחקים תפקיד חשוב יותר ויותר בשוק הדיור של העיר. זה נכון בפרט למשקיעים מאסיה, המייצגים כיום קבוצה משמעותית של רוכשי נדל"ן בברלין. מספר המבקרים מסין לבדה לדוגמה, עלה ב- 17% בתוך שנה אחת.

התאמת פיתוחים נדל"ניים לאוכלוסייה הבינלאומית

יזמי הנדל"ן הברלינאים לומדים להגיב על הביקוש הגובר לקניית נכסים בעיר על ידי התאמת הצעותיהם לצרכים של הקונים הבינלאומיים. הצעות מכירה ייחודיות Unique selling points)) במתחמי המגורים החדשים שנבנים בעיר, כגון שירות קונסיירז", מועילים בהחלט. תפקידם של הקונסיירז ' הוא לטפל בדיירים – בין אם לקבל משלוחים מטעמם או להכניס את צוותי הניקיון לדירותיהם. זאת ועוד, שירות קונסיירז 'מסביב לשעון מספק הגנה נוספת מפני פורצים; בנוסף, קונים זרים מחפשים הזדמנויות להכיר ולהתרועע עם שכניהם. מרפסות משותפות, יחד עם מתקני כושר ובריאות לדיירי הבניין בלבד, עוזרים לדיירים החדשים להרגיש בבית.

באופן כללי, הקונים הבינלאומיים נמשכים למקומות המרכזיים בתוך העיר. הם עדיין לא מכירים כל כך טוב את הסביבה ומחפשים מרחקים קצרים לתיאטרון, בתי אופרה והמסעדות האקסקלוסיביות. בנוסף לכך, מרביתם כבר בילו את רוב חייהם במטרופולינים בינלאומיים ומורגלים לסגנון החיים האורבני. באופן אידיאלי, מומלץ על יזמים ומפתחי-רכוש להצטוות עם צוותי מכירות המתמחים במתן שירות לקונים הזרים בשלב המוקדם ביותר האפשרי בתהליך הפיתוח של הנכס.

המשקיעים הסינים מתעניינים בנכסים מוחשיים

השקעות נדל"ן בברלין הפכו לאחרונה לפופולריות מאוד בקרב הרוכשים האסייתיים- סינים בעיקר, וזאת בשל העובדה כי כנכסים מוחשיים, נכסי הנדל"ן מציעים מידה רבה של אבטחה וביטחון. זאת ועוד, במטרופולינים הגדולים של סין, הקונים הסינים רשאים לרכוש נכס אחד בלבד. באופן בלתי נמנע מגבלה זו גורמת לעלייה בהשקעות הזרות. בני המעמדות העשירים והמשכילים של סין אוהבים לשלוח את ילדיהם לאוניברסיטאות בגרמניה, ולהשתמש בהם כהזדמנות לרכוש נכסי נדל"ן למגורים כנכס מוחשי. לאחר סיום הלימודים, הדירה פשוט עוברת להיות מושכרת.

עבור כל מי שכבר רגיל לחיות במטרופולין בינלאומי, זה רק טבעי לעבור לברלין. בהשוואה לערים הגדולות בעולם, כגון ניו-יורק ופאריס, המחירים בעיר הבירה של גרמניה עדיין סבירים. אף יזם במגזר מגורי הפרמיום לא יכול להרשות לעצמו להציע פחות משירות הלקוחות הטוב ביותר, אליו מורגלים רוכשי הנכסים הקוסמופוליטיים. וזה נכון לא רק עבור הקונים מאסיה.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב Uncategorized, ברלין, התפתחות וצמיחה, משקיעים בעיר

מחקר קובע: ברלין היא עדיין גן-עדן להשקעות

שוק נדל"ן הפרמיום בברלין גדל בהתמדה ומדביק באופן משמעותי בשנים האחרונות את הפער עם העמיתים הבינלאומיים. על פי המחקר האחרון של PwC ושל מכון המחקר Urban Land Institute, ברלין היא "גן העדן עבור השקעות ", והיא מדורגת בין יעדי ההשקעות המובילים באירופה עבור המשקיעים הבינלאומיים, לפני המבורג,פרנקפורט ודבלין.

אף מטרופולין אחר לא צפוי לראות עלייה כה גבוהה במחירי הרכישה (+ 4.01%) ושכר הדירה (+ 3.99%) לשנת 2017. כתוצאה מכך, ברלין תחליף את לונדון כיעד ההשקעות החשוב ביותר באירופה.

קסמו של המטרופולין הירוק לא פוחת

צמיחת המחירים החיובית של בירת גרמניה לא מפתיעה. ברלין מציעה למשקיעים מספיק תמריצים להמשיך ולהשקיע כאן את כספם. בנוסף לפיתוח החיובי באספקטים הכלכליים והחברתיים, אשר הביא בין השאר לעלייה בהכנסות ולגידול משמעותי של אוכלוסיית העיר, ברלין מתגאה גם במגוון עצום של אפשרויות תרבות ואמנות שיש לה להציע. ברלין היא גם אחת הערים הירוקות ביותר באירופה, עם אגמים רבים ויותר מ 2,500 פארקים ושטחים ירוקים בשטח כולל של 65 קמ"ר.

האטרקטיביות של עיר הבירה משתקפת גם במספר ההולך וגדל של התיירים המבקרים בה. לפי משרד הסטטיסטיקה של ברלין-ברנדרבורג , במהלך החצי הראשון של 2017 נרשמו בעיר מעל 18 מיליון לינות (מתוך 36 מיליון הלינות גרמניה כולה).

ברלין מעניינת במיוחד את הרוכשים הבינלאומיים

המשקיעים הבינלאומיים רוכשים כ-20% מכלל הנכסים במגזר נדל"ן הפרמיום בעיר הבירה. אחת הסיבות לכך היא איכות החיים המעולה של ברלין, אשר זוכה לציונים מצוינים בהשוואה לערים בינלאומיות אחרות. על אף עליות הערך החיוביות, המחירים בעיר הבירה עדיין ברי-השגה.

כך לדוגמה, עוד ניתן לרכוש בברלין דירה יוקרתית גדולה ומרווחת במחיר זהה לדירה הרבה יותר קטנה ופחות איכותית בלונדון. עם זאת, כתוצאה מעליות הערך המשמעותיות הצפויות, מחירי הדירות בעיר צפויים ליישר קו בשנים הקרובות עם מחירי הדיור בערים מרכזיות אחרות בעולם.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, כללי, משקיעים בעיר

ברלין היא המובילה האירופית להשקעות במשרדים מקצועיים

בניתוח הנתונים האחרון שלהם, סוכנות הדירוג העצמאית Scope זיהתה את 20 המיקומים החשובים ביותר עבור משרדים באירופה. הממצאים ברורים: ברלין היא המובילה האירופית להשקעות במשרדים מקצועיים.

לפי סקופ, "העיר שעל השפרה" מציעה אפשרויות הרבה יותר אטרקטיביות עבור לקוחות פוטנציאליים מאשר פריז, לונדון, מדריד או אמסטרדם. הדירוג העליון של ברלין הוא גם אינדיקטור חשוב להתפתחות שוק הדיור של העיר, והוא מוכיח כי רכישת דירה באיכות גבוהה היא השקעה מבטיחה עבור משקיעים פרטיים.

צמיחה מתמדת בשוק העבודה של ברלין

הערכות של סקופ מבוססות על התפתחויות מחירי השכירות במיקומים נבחרים באירופה, תוך התחשבות בהיבטים הכלכליים השונים, אשר מתורגמות לתחזיות מפורטות לשנים הקרובות. לגודל ולנזילות של השווקים המתאימים ישנה חשיבות ראשונה במעלה. עם זאת, גורמים כגון מספר הפרויקטים המתוכננים של בנייה, וכן הצמיחה הכלכלית של האזור משחקים תפקיד חשוב.

היבט חשוב נוסף, בו ברלין מראה תוצאות טובות במיוחד, הינו קצב ההתפתחות של שוק העבודה המקומי. בשנים האחרונות, הבירה הגרמנית מראה צמיחה ממוצעת של 4 אחוזים בשנה במקומות עבודה משרדיים. לשם השוואה: במינכן עלה מספר העובדים ב -3% בלבד באותה תקופה. לונדון מדשדשת מאחור – תוצאה ברורה של ברקזיט הקרוב.

תחזיות מזהירות למשקיעים בשוק הדיור

ישנה קורלציה חזקה בין הצמיחה החיובית של שוק העבודה בברלין לבין הביקוש הגובר לדיור באיכות גבוהה. ככל שהאוכלוסייה בעיר הופכת להיות יותר ויותר בינלאומית, כך גם הדירות בבניינים חדשים ומודרניים הופכות להשקעה אטרקטיבית יותר עבור המשקיעים (אשר העדיפו להשקיע עד עתה בבנייני אלטבאו קלאסיים אשר נבנו במאה הקודמת).

הדיירים החדשים מכירים ומוקירים את השירותים הרבים ואת איכות החיים אותה מספקים הבניינים המודרניים, אשר יכולים לכלול שירותי קונסיירז' בשפה האנגלית, חדרי כושר וחללי עבודה משותפים. ואכן, בחמש השנים הקרובות מתוכננים לקום בבירה הגרמנית כ -30 בנייני מגורים רבי-קומות אשר עתידים לספק זאת. לצד העיר פרנקפורט, ברלין היא חלוצה בתחום זה בגרמניה.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, משקיעים בעיר

האם ואיך ישפיע ברקזיט על שוק הנדל"ן של ברלין?

ההומור הייחודי של הבריטים היה ידוע לכל עוד הרבה לפני מונטי פייתון ומיסטר בינג. עם זאת, ההפתעה אותה סיפקו הבריטים לשאר תושבי אירופה ב-23 ליוני, מחקה להרבה פרצופים את החיוך מהפנים, בתוך הממלכה ומחוצה לה. במשאל העם ההיסטורי האם להישאר בתוך האיחוד, הצביעו 52 אחוז מהאוכלוסייה הבריטית את התשובה המוחצת "לא". האם וכיצד תשפיע ההצבעה הזו על שוק הנדל"ן של ברלין? נראה כי הוא יפיק מכך את המיטב.

בעקבות ברקזיט- ברקסודוס

כבר ברור למדי כי לאי הוודאות הגוברת סביב הברקזיט תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן הבריטי.
לפי הנתונים שפורסמו על ידי הבנק המרכזי של אנגליה עולה כי בחודש אפריל האחרון היקף עסקי המשכנתא החדשים היה נמוך יותר מאשר בכל נקודה אחרת ב -11 החודשים הקודמים. בספרת הטוויטר המושג "ברקסודוס"
(האקסודוס הבריטי) הולך ותופס תאוצה. התעשייה והייצור הבריטים, כמו גם מוסדות המחקר והסקטור התרבותי עלולים כולם לסבול מהשפעה שלילית כתוצאה מהברקזיט.

אם הכמות הגדולה של בנקים היושבים בלונדון יופשטו מ"הדרכונים" המאפשרים להם לסחור בתוך האיחוד האירופי, אזי 100,000 מקומות עבודה, וכוח הקנייה המלווה אותם, עלולים להיעלם כולם מגדות נהר התמזה ולנדוד אל ערי מטרופולין אחרות בתחומי אירופה. למרות העובדה כי בלונדון רבתי מתגוררים 13.6 מיליון בני אדם, מסתמן כי מחירי הנדל"ן עומדים לחוות נפילת מחירים חדה. ג'ורג 'אוסבורן, הקנצלר של משרד האוצר הבריטי, צופה כי מחירי הבתים ברחבי בריטניה עומדים לרדת בעשרה עד שמונה-עשרה אחוזים. מספר גדול של משקיעים הודו כי הם מעכבים כרגע את החלטות הקנייה שלהם.

זאת ועוד, נראה כי הסיטי (המרכז הפיננסי) של לונדון ייפגע בצורה הכבדה ביותר. בשנים האחרונות כבר החלה להתפתח באזור בועת נכסים סמויה, ונראה כי השפל הנדל"ני בעקבות הברקזיט יהווה את הטריגר אשר יגרום לבועה הזאת להתפוצץ. מחירי הדירות בסיטי טיפסו ועלו בצורה מרהיבה במהלך העשורים האחרונים אבל לעליות האלה לא היתה אחיזה ריאלית הן לעליית השכר במשק והן לביקוש ממשי וגועש לדיור. מי שהניעו את צמיחת המחירים היו ספקולנטים של רכוש, אשר היו מוכנים לשלם סכומים אבסורדים על מנת לחיות בלב לונדון, למרות העובדה כי מעולם לא היה בה מחסור של היצע. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור נופח בצורה מלאכותית מבלי שהיתה לו אחיזה במציאות. דירות ובתי-מגורים, שמחיריהם הגיעו עד 20,000 ליש"ט למ"ר ואף יותר, נותרו לרוב ריקים ואזורים שלמים ברובעים הכי יוקרתיים של לונדון הפכו לערי רפאים, תופעה אשר כונתה בפי המקומיים בציניות כ- “lights out London” .

ברלין מציעה אלטרנטיבה בטוחה ובת קיימא ללונדון

כל זה לא נעלם מעיני המשקיעים הבינלאומיים. מי שהשקיע עד היום באופן המסורתי בלונדון, שוקל עתה בגלוי חלופות חדשות בתוך היבשת האירופית, ובפרט בערי המטרופולין הגדולות כגון פריז, פרנקפורט וברלין. המוניטין של גרמניה בתור "מקלט כלכלי בטוח" מושך אליה קונים מכל העולם ונראה כי הפרישה של בריטניה מהאיחוד תיתן לשוק הנדל"ן המשגשג ממילא של גרמניה דחיפה בריאה נוספת. ולא רק בעלי ההון (HNWI) קונים נכסים בגרמניה, אלא גם בני מעמד הביניים מאסיה, ארה"ב והמזרח התיכון.

השאלה המתבקשת היא האם גם בברלין תיווצר בועת נדל"ן כמו שקרה בלונדון?, דמי השכירות ומחירי הנכסים ברחבי גרמניה עלו בצורה משמעותית במהלך ארבעת השנים האחרונות, במיוחד בעיר הבירה, אשר רשמה עלייה של 30 עד 40 אחוזים. עם זאת, שוק הנדל"ן למגורים בברלין – בניגוד ללונדון, פריז או פרנקפורט, עדיין נמוך משמעותית מהערך האמיתי שלו. בתרחיש הגרוע ביותר, נוכל לראות את מה שקרה בברלין בעקבות המשבר הפיננסי המאסיבי של 2008: כלום. בהשוואה לתהפוכות שקרו באירלנד או ספרד, מחירי הנדל"ן בברלין נשארו יציבים ולא נרשמה התמוטטות דרמטית.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

שוק הנדל"ן בברלין ממשיך לדהור קדימה

השוק האירופי לנדל"ן פרמיום ידע השנה הרבה מפסידים אבל גם מנצחת אחת בולטת, והיא העיר ברלין. המדד הבינלאומי למגורים – Piri, יחד עם חברת הייעוץ הבינלאומית לנדל"ן Knight Frank, מודדים בכל שנה את הביצועים של 100 שווקי הנדל"ן החשובים בעולם. ע"פ המדד האחרון שלהם, 22 ערים ביבשת האירופית ידעו השנה הפסדים כואבים. סן טרופה למשל, סבלה ירידה משמעותית של 3.4 אחוזים בשנים-עשר החודשים האחרונים.

המחירים נפלו גם בקאן 2.7 (אחוזים) ובפריז (2.1 אחוזים). בברלין התמונה אכן שונה לגמרי. מהמדד עולה כי מחירי הדיור בבירת גרמניה עלו השנה ב-9 אחוזים (!) מרשימים. רק לשם השוואה, המדד העולמי רשם עליות ערך ממוצעות של "רק" 1.8 אחוזים עבור כלל 100 השווקים בשנת 2015.

מגמת המחירים ממשיכה לעלות

רווחי הענק בתוך מגזר הפרמיום מוכיחים שוב כי ברלין ביססה את עצמה היטב בפסגת מרכזי ההשקעה בעולם, ואין שום דבר באופק שעומד בדרכה לצמיחה נוספת. אחרי הכל, בהשוואה למרכזים אחרים באירופה, לברלין יש עדיין שפע של מקום עבור רווחי ערך. מחירי הרכישה והשכרה עלו אמנם בשיעורים שבין 30 ל -40 אחוזים בארבע השנים האחרונות, אבל הם עדיין נמוכים ביחס לערים גדולות אחרות בעולם. לפי כך, את צמיחת המחירים הדרסטית צריך לראות במונחים של "הדבקת פערים", לאחר שנים ארוכות של הערכה כרונית שגויה.

המצב בברלין מאוד שונה מהמצב בלונדון לדוגמה, שם רחובות שלמים ברבעים אקסקלוסיביים כגון מייפייר וצ'לסי הפכו בשל המחירים הגבוהים ל"ערי רפאים". בשוק שהמוטו שלו הפך להיות "קנה-על מנת למכור", הבעלים הנפקדים קנו נכסי נדל"ן יוקרתיים בשביל עליות ערך ולא על מנת באמת להתגורר בהם. אין שום רמז לכך שברלין הולכת לכיוון דומה. להיפך, אוכלוסיית העיר ממשיכה לגדול עם יותר מ-40,000 תושבים חדשים בכל שנה וההכנסה הממוצעת ממשיכה לעלות. כך שהביקוש לדירות מגורים ממשיך לגדול בהתמדה והבנייה החדשה לא מסוגלת לעמוד בקצב.

הביקוש מבעלי הון גבוה מתחזק

המחקר גם מגלה כי בתוך עשר השנים הבאות נכסי הנדל"ן למגורים יהפכו להיות אפיק ההשקעה הפופולרי ביותר בקרב אנשים בעלי הכנסות גבוהות במיוחד (ULTRA HIGH NET WORTH INDIVIDUALS) ברחבי העולם. זוהי המסקנה העולה מסקר מורחב של Piri בו השתתפו 400 בנקים פרטיים ויועצי השקעות מובילים, אשר כולם עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם UHNWIs. הערכות שלהם לא יכלו להיות ברורות יותר: יותר ממחצית ממשתתפי הסקר בטוחים כי נדל"ן למגורים הינה צורת ההשקעה הרווחית, כל עוד קיים פוטנציאל לשם עליית ערך.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

ברלין ממשיכה לשגשג בתחום הנדל"ן

היקף פיתוח הבנייה למגורים בברלין הגיע השנה לנקודת השיא שלו, בממדים שלא נראו כאן מאז "הבום" הגדול של 1990- בעשור הראשון שלאחר נפילת החומה. רשויות הבנייה של ברלין אישרו בשנת 2015 בנייה של 22,365 דירות חדשות- כמעט פי שניים ממספר ההיתרים שהונפקו רק שנתיים לפני כן, בשנת 2013. אין ספק כי מדובר בעיתוי מתאים- אחרי הכל, ברלין היא העיר הכי "חמה" כרגע הן בתוך גרמניה והן באירופה כולה. על פי הנתונים
שפרסם בנק ההשקעות של ברלין, בשלושת השנים האחרונות עברו להתגורר בעיר 144,000 תושבים חדשים- מספר בלתי נתפס כמעט, הזהה להוספת אוכלוסייה של עיר שלמה כמו רגנסבורג למשל, או רמת-גן.

האוכלוסייה גדלה, המשפחות מצטמקות

כרגע חיים בברלין כ-3.5 מיליון בני אדם ולדברי המומחים בנושא מספר זה יטפס עד שנת 2030 לארבעה מיליון איש. כתוצאה מכך חלה צמיחה מהירה בביקוש לדיור מכל הסוגים – החל מדירות קטנות ופרקטיות ועד לפנטהאוזים גדולים ומפוארים. מרכיב חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הינו המצב המשפחתי של רוב תושבי ברלין- לפי בנק ההשקעות של ברלין, בשנת 2014 53.9 אחוזים מכלל תושבי העיר התגוררו בגפם, ועוד 28.4 אחוז גרו עם עוד אדם אחד. בהתבסס על הנתונים האלה, ארבע חמישיות מכלל משקי הבית ברלין מסווגים כמשקי בית קטנים. ובכל זאת, המונח "משק בית קטן" לא באמת אומר שאנשים פה חיים בבתים קטנים. אם כבר, הטרנד לחיות בחללים מרווחים ובתים גדולים יותר רק הולך וגדל.

בנייה מועטה לאורך השנים

לאחר שהגיע לשיא בשנת 1997 עם 25,800 היתרי בנייה, מספר הדירות לבנייה שאושרו נכנס לירידה מתמדת והגיע לשפל המדרגה בשנת 2003, עם היתרים ל-3100 דירות בלבד. מספר הדירות אשר השיגו אישור רשמי נשאר בטווח של 4 ספרות עד שנת 2012 ובסה"כ בין השנים 2003 ל-2012 הוציאו פקידי ברלין היתרי בנייה עבור סכום כולל של קצת פחות מ 54,600 דירות, בקצב ממוצע של רק 5,500 דירות בשנה. רק בשנת 2013 עלה שוב מספר ההיתרים לחמש ספרות עם סך של 12,500 דירות שאושרו לפיתוח.

חלופות לבנייה חדשה

שנת 2015 ראתה כאמור סוף-סוף את הפורקן הנחוץ והמיוחל עבור יזמי הבנייה בברלין, עם היתרי בנייה שהוצאו עבור 22,365 דירות- פי 7 מכמות ההיתרים בשנת 2003. סך של 17,935 דירות ייבנו מאפס, שליש מתוכן כדירות בבתים משותפים. עם זאת, לבנייה חדשה ישנן אלטרנטיבות אטרקטיביות, אשר תספקנה מרחב מחיה חדש עבור תושבי העיר. יותר מ -4,400 דירות עומדות להיווצר כך, אם כתוצאה משינוי ייעודי של מבנים קיימים, כמו בנייני משרדים ומפעלים נטושים, הוספת קומות נוספות לבניינים קיימים או על ידי המרת חללים שעמדו ללא שימוש ליחידות מגורים חדשות. שיטות אלה עומדות לשחק תפקיד עוד יותר גדול בעתיד, במיוחד כאשר הן מספקות הזדמנויות משמעותיות להגדלת היצע הדיור בשכונות מרכזיות ופופולריות, כגון מיטטה, קרויצברג ופרנצלאור ברג.
ברלין ממשיכה לשמור על מעמדה האיתן כיעד ההשקעות האטרקטיבי באירופה- היום ובעתיד הנראה לעין

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, כללי, משקיעים בעיר

ברלין : אי של שפיות כלכלית

בירת הכלכלה החזקה באירופה מציעה לא רק איכות חיים אלא גם יציבות פיננסית מעוררת קנאה, שמאפשרת לגדל ילדים בראש שקט- לא פלא שכולם רוצים פיסת נדל"ן בעיר.

יש הרבה מאוד סיבות שבגללן ברלין מושכת אליה כל-כך הרבה מהגרים משכילים ומוכשרים וכל-כך הרבה משקיעים: עלות המחייה זולה להפליא בהשוואה לערים אחרות באירופה, התשתיות מצוינות, התחבורה הציבורית מעולה, מערכת החינוך איכותית ואפשרויות התעסוקה רבות. אבל מעל לכל, בעיקר עבור משפחות, עומדת סיבה אחת – יציבות וביטחון כלכליים.

גרמניה היא הכלכלה החזקה ביותר באיחוד האירופי

הכלכלה הרביעית בגודלה בעולם אחרי ארה"ב, סין ויפן – ואולי החסונה והיציבה מביניהן. גרמניה היא גם אימפריה תעשייתית, היצואנית מספר שלוש בעולם, עם יצוא שנתי בהיקף של יותר מ-1.5 טריליון דולר. היא יצאה מהמשבר הכלכלי העולמי הגדול ללא שריטה תוך שהיא גוררת החוצה מהבוץ את כל מדינות האיחוד, והצליחה לרשום לטובתה צמיחה כלכלית מדודה בשנים הקשות ביותר שעברו על האיחוד מאז היווסדו.

גרמניה, על אף כל התהפוכות הפוליטיות והכלכליות של העשורים האחרונים, ממשיכה להיות אי של שפיות, של ביטחון ושל יציבות כלכלית מעוררי קנאה שמושכים אליה הרבה מאוד כסף זר. היציבות הזו היא לא רק תוצר של מדיניות פיננסית זהירה ומחושבת, של ניהול בנקאי מדויק וחכם ושל מסורת תעשייתית ארוכת שנים – אלא גם של התרבות הגרמנית עצמה. הגרמנים מבועתים מהאפשרות של כניסה לחובות, מלחיות מעבר למה שאדם יכול להרשות לעצמו, והדבר ניכר בכל הרמות.

היציבות הכלכלית הזו מתורגמת בסופו של דבר לאיכות חיים

תושביהן של ערים גדולות כמו ברלין יכולים לגדל ילדים ולהרחיב את המשפחות שלהם בידיעה ששוק העבודה בטוח, שהריביות לא עולות ויורדות בפראות, שמערכת המיסוי ברורה ונהירה לכולם ושאין דבר כזה, כניסה לחוב שאי אפשר לצאת ממנו. אוברדראפט הוא מונח שכמעט שלא קיים במגזר הפרטי – בין היתר בגלל פיקוח הדוק של הבנקים על כל חריגה מהחשבון – ובמקרי חירום תמיד יש את מערכת הרווחה הגרמנית המתקדמת שפורשת רשת ביטחון סוציאלית גדולה ונדיבה לטובת מי שמועד ונופל.

גם המשקיעים הזרים מרגישים בטוחים

את אמונם ביציבותה של הכלכלה הגרמנית ניתן לראות בכמויות הגדולות של השקעות זרות שבוצעו בעיר הבירה של גרמניה בשנים האחרונות. ברלין, נכון להיום, היא יעד ההשקעות המבוקש ביותר באירופה. מחברות סטארט-אפ בינלאומיות גדולות ועד משקיעי נדל"ן גדולים וקטנים שרוכשים בה דירות ובניינים. התחום הזה לוהט במיוחד: המחירים מפתים, והביקוש לנכסים להשכרה כל הזמן רק הולך וגדל. שוק הנדל"ן המקומי, שפועל, כמו כל דבר בגרמניה, בכפוף למערכת מאוד ברורה של חוקים ורגולציות, יציב כמו סלע – וממשיך לגדול ולעלות כל הזמן.

הסיבה לכך ברורה: בעלי דירות בברלין או בערים גרמניות אחרות יכולים ליהנות מתשואה נאה ויציבה ומדיירים טובים ונוחים שלא מאחרים בתשלומים, לא נכנסים לחובות ולא מדלגים ללא הפסקה בין עבודות ובין דירות. מדובר אולי באחת ההשקעות הכי בטוחות והכי יציבות שיכולות להיות היום בעולם, ולכן כל-כך הרבה חברות נדל"ן בינלאומיות גדולות עסוקות בבניית תיקי השקעות בעיר

ואם הגרמנים הזהירים והמחושבים, שבוחנים בקפידה את ההשלכות הפיננסיות של כל הוצאה ותמיד העדיפו להיות שוכרים ולא בעלי נכסים, קונים עכשיו דירות בברלין בהתלהבות – כנראה שמדובר בעסקה באמת טובה שאפשר לישון איתה בשקט. רק כדאי למהר: הדילים הטובים מתחילים להיגמר.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, המדריך למשקיע בברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

ברלין- בירת הסטארט-אפים החדשה

הסוד יצא החוצה!

ברלין הפכה למעצמה אמיתית עבור חידושים טכנולוגיים ותקשורת. סצנת הסטארט-אפ בעיר הבירה פורחת כמו בשום מקום אחר בגרמניה. ברלין מציעה עבור היזמים הצעירים את השילוב המושלם של השראה, יצירתיות והזדמנויות עסקיות. יתר על כן, בניגוד לבירות סטארט-אפ אחרים, כמו לונדון או תל אביב, דמי השכירות ויוקר המחיה בברלין ממשיכים להישאר יחסית נמוכים.

דוח שפורסם ב-2015 על ידי איגוד חברות הסטארט אפ הגרמני (BVDS) בשיתוף עם בית הספר לכלכלה ומשפט הברלינאי, רק מראה עד כמה פופולארית הפכה להיות הבירה הגרמנית בין מייסדי סטארט-אפ. במחקר נסקרו יותר מ -1,000 חברות סטארט-אפ מכל רחבי גרמניה ונמצא כי בברלין פועלת מערכת היזמות הגדולה במדינה.

חברות הסטארט-אפ הצעירות האלה יוצרות מקומות עבודה חדשים ונראה כי הן מצאו ספציפית בברלין את התנאים האידיאלים לצמיחה נוספת. ב-2015 חברות הסטארט-אפ בברלין העסיקו בממוצע 25.2 עובדים. הנתון מהשנה הקודמת היה 23.2. לשם ההשוואה, חברות הסטארט-אפ בשאר ערי גרמניה מעסיקות בממוצע 15.2 עובדים. זה מציב את ברלין בראש הרשימה, הרבה לפני כולם.

על פי המחקר, מגמה חיובית זו בעליית מספרי המועסקים תמשך גם השנה: כמעט כל המייסדים (93.9 אחוזים) ציינו כי הם מחפשים לשכור עובדים חדשים בשנת 2016. גם כאן, ברלין היא האלופה. בממוצע, חברות הסטארט-אפ בעיר הבירה מתכננות ליצור 12 מקומות עבודה חדשים כ"א עד סוף השנה. הערים המבורג ומינכן נמצאות במקום השני ומתכננות להגדיל את מספר מקומות העבודה בכ-10 מועסקים פר חברה.

לאור התחזיות החיוביות, הלך הרוח בקרב חברות הסטארט-אפ בברלין הוא אופטימי ביותר: 89 אחוז מהנשאלים דיווחו כי הם מרוצים מהמצב הנוכחי שלהם. זאת ועוד, 76 אחוזים מהמשתתפים בסקר צופים כי האקלים העסקי ימשיך להתפתח לטובה במהלך ששת החודשים הקרובים.
נראה כי תדמיתה החדשה של ברלין כלוקיישן מרכזי עבור היזמים והמשקיעים אינה עתידה להשתנות בזמן הקרוב.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

ברלין- בירת ענף הבנייה

בנוסף להיותה מרכזה הפוליטי של גרמניה, ברלין גם מתפתחת מאוד בתחום הבנייה. אין עוד עיר אחרת בה יש כול כך הרבה מנופים מתנוססים בשמים באזור נהר השפרה. התעצמות הבנייה הזאת אינה מראה שקצב הבנייה הולך להאט מתישהו בקרוב. התחזית האחרונה של בנק ההשקעות של ברלין מאשר שתוך 3 שנים 55,000 דירות חדשות יושלמו, הערכה זאת מבוססת על יותר מ 100,000 היתרי בניה המתוכננים להתקבל בין השנים 2015-2017

תאוצת הבנייה הנוכחית גדולה מזו של לאחר האיחוד

בנק ההשקעות של ברלין חישב סה"כ כמות של 20,000 היתרי בנייה שהוצאו בשנת 2014 . הבנק צופה עליה עתידית בכמות הוצאות היתרי הבנייה בין השנים 2015-2017 שתביא לעלייה של 35,000 היתרים בשנה. זה יביא
את הגדילה הנוכחית אפילו ליותר מהגדילה שנראתה לאחר האיחוד . למשל בשנת 1995 בזמן ש'רק' 30,000 היתרי בניה הוצאו, 70% מהם היו לפרויקטים באזור המזרח הישן.

הצמיחה של ברלין ממשיכה ללא הפוגה

ישנן מספר סיבות לתאוצת הבניה בברלין, הסיבה העיקרית הינה הזרימה המתמשכת של תושבים חדשים אל העיר. כמות המהגרים היא באזור ה 40,000 איש בשנה. זוהי מגמה שבנק ההשקעות של ברלין מצפה שתימשך. עד לסוף שנת 2013 היו בערך 1.9 מיליון דירות מגורים השייכות להון הגרמני. לאור התרחבות האוכלוסייה בעיר, הסנאט של ברלין מצפה לגדילה בדרישות ההגירה ל כ 140,000 עד לשנת 2030, בשילוב עם חוסר הוודאות המתמשך סביב ההתפתחות הכלכלית העתידית של האירו ושיעורי הריבית הנמוכה הנוכחיים זה עודד השקעות בנכסים מהותיים וחיזוק הדרישה לנדל"ן.

מרחב גדול לבתים חדשים

ע"פ דיווחי בנק ההשקעות של ברלין, ההשפעה החיובית של תאוצת הבניה לא תורגש למשך תקופה מסוימת וזאת עקב העובדה שמספר שנים חולפות ממתן האישור ועד למימוש הסופי של בניית הפרויקט. ואכן ישנם גם כמה פרויקטים שלא מיושמים. בנק ההשקעות קובע כי שיעור ההשלמה הממוצע בברלין הינו כ 70%. ע"פ הדיווח אין צורך לדאוג על כך שהבירה תהיה צפופה, להבדיל מהרבה ערים גרמניות אחרות בברלין לא חסרים אזורי בנייה פוטנציאלים להקמת בנייני מגורים חדשים . ניתן גם לצפות שהלחץ בתוך שוק הנדל"ן יקל ולא רק בברלין אלא גם באזורים אורבניים אחרים.
משנת 2010 מספר היתרי הבניה שהוצאו גדלו בכול רחבי הארץ – מגמה שמוערכת להמשיך. אם כי קצת פחות במידה ניכרת בשנת 2015.
ע"פ דיווחי משרד הסטטיסטיקה הפדרלית יותר מ 1.5 % של פרויקטים של מגורים אושרו בין ינואר למרץ השנה מאותה התקופה בשנה הקודמת.

פורסם ע''י israel zeevi  |  0 Comment  |  ב ברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

חינם,
המדריך של ישראל זאבי
למשקיע בברלין. מלאו את הפרטים
וקבלו חינם את המדריך


* חובה