לקנות עוד לפני שהניחו את אבן הפינה

פיתוח של נכסי נדל"ן הופך לאחרונה לפופולרי יותר ויותר בברלין. וכל עוד הביקוש ממשיך להיות כל כך גבוה והיצע כל כך נמוך- אין זה מפתיע. יותר ויותר משקיעים מחליטים להשקיע ברכישת נכסים בשלב המוקדם של הבנייה שלהם, במקום לקנות נכסים קיימים.

המשמעות של האסטרטגיה הזאת, שאין להכחיש את הקסם שלה, היא שהמשקיעים יכולים להקדים את המתחרים שלהם ולהבטיח לעצמם את הנכסים המבוקשים ביותר. זוהי אכן גישה מפתה, אך היא גם יכולה להיות לעתים מורכבת.

קיימים שני סוגים בסיסיים של "עסקאות עתידיות" – רכישות מוקדמות ומימון עתידי.

במקרה של רכישה מוקדמת, הסכם מוקדם הוא הסכם לקניית הפיתוח, ולפיו הקונה משלם רק לאחר שהבנייה הושלמה ונמסרה לדיירים. זה מצמצם את הסיכון למשקיע, שאינו נושא בסיכון הבנייה וצריך לשלם רק לאחר השלמת שלב הבנייה. משמעות הדבר היא כי המשקיע מסיים את תהליך הרכישה רק כאשר הוא בטוח כי הוא קונה נכס אשר הושלם בהצלחה.

מימון עתידי הופך גם הוא ליותר ויותר פופולארי עבור משקיעי הנדל"ן. מימון עתידי פירושו שהמשקיע לא רק רוכש את הנכס לפני השלמתו, אלא גם מספק בשלב מוקדם את המימון- אם עוד לפני תחילת עבודות הבנייה, או כשהבנייה כבר נמצאת בעיצומה.

בעוד שחלק מהמשקיעים (הפרטיים בעיקר) עשויים לראות בכך חסרון או סיכון, המשקיעים הארגוניים רואים בכך יתרון דווקא- אחרי הכל, זה אומר שהם יכולים להקצות את המשאבים הנזילים שלהם בצורה יעילה יותר ולהתחיל לייצר תשואות מהר יותר.

עם שיעורי הריבית הנמוכים, משקיעים רבים רואים בכך אפשרות טובה יותר מאשר לחכות עד שפיתוח הנכס הושלם.

זאת ועוד, המשקיעים גם מאבטחים לעצמם פרמיית סיכון קטנה יותר כאשר הם מסכימים על חוזה מימון עתידי, בצורה של מחיר הנחה מוזל. למעשה, סימני הסיכון לעסקאות מימון עתידיות כבר נמוכים בהרבה ממה שהיו בעבר, במיוחד כאשר המשקיעים בדרך כלל מגבילים כל סיכון נוסף.

ככלל, המשקיעים בדרך כלל אינם רוכשים נכס בבניה לפני הנפקה של היתרי הבניה. זה מגן על המשקיע מפני קשיים בלתי צפויים עם רשויות התכנון ומגביל את היקף הסיכון. בנוסף, מי שלרוב נושא בסיכון העלות הוא יזם הפרויקט.

אם עלויות הבנייה בסופו של דבר הן גבוהות יותר מאשר התחזית, מי שיקבל רווחים נמוכים יותר הוא היזם, ולא המשקיע.

למרות כל הנאמר לעיל, מימון עתידי עדיין כרוך במספר סיכונים למשקיעים. אחרי הכל, אתר בנייה לא יכול להציע 100 אחוז ביטחון. הקבלן הראשי יכול לפשוט את הרגל למשל, דבר אשר יגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך הבנייה. כדי להתמודד עם התרחיש הגרוע ביותר, תמיד טוב אם למשקיע עצמו יש ניסיון בפיתוח נכסים, או שיש לו שותפים בעלי המומחיות הנדרשת.

עסקאות עתידיות נועדו להתאים למשקיעים גדולים וקטנים כאחד.

המשקיעים הארגוניים משקיעים יותר ויותר בעסקאות עתידיות כי בשוק הנדל"ן הצפוף של היום אף אחד לא רוצה לפספס את העסקאות השוות ביותר, אשר קורות בעיקר בשוק הספציפי הזה. במקביל, גם במגזר הפרטי יש שפע של קונים פוטנציאלים לפרויקטים בקנה מידה קטן יותר.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

Comments are closed.

חינם,
המדריך של ישראל זאבי
למשקיע בברלין. מלאו את הפרטים
וקבלו חינם את המדריך


* חובה