התפתחות וצמיחה

השקעות נדלן בגרמניה

KaDeWe – חנות הכלבו הגדולה באירופה עוברת מתיחת פנים

"הכלבו של המערב" (Kaufhaus des Westens) , הידוע יותר בשמו הקצר, KaDeWe- הוא אחד המוסדות המפורסמים ביותר של ברלין, אשר מציע תערובת ייחודית של מוצרי-יוקרה ומותרות הן לציבור המקומי והן לתיירים מבחוץ.

הכלבו, אשר נפתח אי-שם בשנת 1907, חולש על שטח של 60,000 מ"ר, מה שהופך אותו לחנות הכלבו הכי גדולה לא רק בגרמניה אלא בכל יבשת אירופה. בשנת 2015 הקה.ד.ווה החליף בעלים וכעת הוא עומד לעבור שיפוץ משמעותי, אשר ישלב בין המסורת הישנה לדרישות המודרניות.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב Uncategorized, ברלין, התפתחות וצמיחה

התכנון המושלם- איך יוצרים את השכונה המושלמת?

הדרישות לשכונות מודרניות נעשות מתוחכמות יותר ויותר. שכונות יוקרה, כגון Europacity בברלין, Europaviertel בפרנקפורט ו Hafencity בהמבורג, הן כבר הרבה מעבר ל"אזורי מגורים".

בשכונות אופנתיות אלה, היזמים ומפתחי נכסי הנדל"ן שואפים ליצור מאזן הרמוני של דיור, עבודה ופנאי. לכן חשוב להם היום יותר מאי-פעם להבין בצורה מעמיקה ומפורטת את דרישות קהל היעד שלהם.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה

"אירופה סיטי ברלין"- עיר בתוך עיר

אתם אולי לא מודעים לכך, אבל כשאתם מגיעים לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין (Hauptbahnhof) מכיוון צפון, אתם עוברים דרך אחד מאתרי הבנייה הגדולים ביותר בגרמניה כרגע, בו נבנה בימים אלו הרובע החדש של ברלין, אשר מכונה בפי המקומיים "עיר בתוך עיר". פרויקט זה הינו ההתגלמות הישירה של ההתעצמות הכלכלית והדינמיות של ברלין. השטח הכולל של רובע Europacity משתרע על פני שטח השווה ליותר מ -90 מגרשי כדורגל, ובנייתו תושלם בשנים הקרובות. כ- 8,600 אנשים ימצאו כאן את ביתם החדש באחת מ-4,300 הדירות אשר נבנות כאן.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, משקיעים בעיר

ברלין- בירת התיירות של גרמניה

בשנים האחרונות ברלין ממגנטת אליה יותר ויותר תיירים מכל רחבי העולם. בשנת 2016 לבדה ביקרו בבירת גרמניה 12.7 מיליון תיירים- עלייה של 3% לעומת השנה הקודמת, אשר הניבו לעיר הכנסות של 11.6 מיליארד יורו. על כן הפך ענף התיירות לאחד המנועים הכלכליים החשובים ביותר בעיר, והוא גם תורם משמעותית לאווירה הקוסמופוליטית השולטת בברלין. בנוסף לגידול בכמות התיירים מגרמניה עצמה, מגיעים לעיר יותר ויותר מבקרים מבריטניה (+2.6%), צרפת (+8.5%) וארה"ב (+5.7%).

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב Uncategorized, ברלין, התפתחות וצמיחה, משקיעים בעיר

ברלין היא המובילה האירופית להשקעות במשרדים מקצועיים

בניתוח הנתונים האחרון שלהם, סוכנות הדירוג העצמאית Scope זיהתה את 20 המיקומים החשובים ביותר עבור משרדים באירופה. הממצאים ברורים: ברלין היא המובילה האירופית להשקעות במשרדים מקצועיים.

לפי סקופ, "העיר שעל השפרה" מציעה אפשרויות הרבה יותר אטרקטיביות עבור לקוחות פוטנציאליים מאשר פריז, לונדון, מדריד או אמסטרדם. הדירוג העליון של ברלין הוא גם אינדיקטור חשוב להתפתחות שוק הדיור של העיר, והוא מוכיח כי רכישת דירה באיכות גבוהה היא השקעה מבטיחה עבור משקיעים פרטיים.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, משקיעים בעיר

Entertainment District – מתחם חדש ונוצץ בלב ברלין מצעיד את העיר צעד נוסף קדימה

חדשות מעולות לתושבי שכונת פרידריכסהיין!

בדרום-מערב השכונה, באזור של Ostbahnhof- בין אולם ההופעות הענק של "מרצדס בנץ ארנה" לבין "איסט סייד גלרי", נבנה בימים אלו פרויקט חדש ומסעיר. על שטח של 20,000 מ"ר מתוכננים: קניון ענק בין 3 קומות בשם East side Mall אשר יכיל 120 חנויות, 2 בתי מלון, מעל 2000 דירות יוקרה וכן בנייני משרדים אשר יכילו 18,000 מקומות עבודה חדשים. וזה עוד לא הכל! את גולת הכותרת של המתחם יהווה הקומפלקס הנוצץ לתרבות ואומנות בשם Entertainment District.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

13- מספר המזל עבור המשקיעים בברלין

על פי מדד הדירוג הבינלאומי האחרון של Knight Frank, ברלין מדורגת במקום ה -13 בעולם לצמיחת המחירים במגזר דירות היוקרה. וככל שהביקוש הולך וגובר, מגמה זו צפויה להימשך לאורך כל שנת 2017 ואילך.

ברוב ביתי המלון בעולם לא תמצאו חדר מס' 13, ובמטוסים אחרי שורה 12 ישנה שורה 14. אבל עבור המשקיעים במגזר דירות היוקרה בברלין, 13 הוא בהחלט מספר המזל. אחרי הכל, הדו"ח האחרון של נייט פרנק קובע כי המחיר למ"ר עבור דירות פרמיום בעיר עלה ב 8.7 אחוז בשנה האחרונה – נתון פנטסטי אשר ממקם את ברלין במקום מס' 13 בעולם בצמיחת מחירי נדל"ן.

המשיכו לקרא ←

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה

האלטרנטיבה הנבונה עבור משקיעי נדל"ן בשנת 2017

שנת 2017 רק החלה אך משקיעי נדל"ן ותיקים, אשר רגילים כבר שנים להשקיע בדירות ובבנייני מגורים, עומדים בפני האתגר של קניית נכסים במחירים סבירים מהיצע המאוד מוגבל שקיים כרגע בשוק.
בנייה חדשה- "New build", הפכה לאחרונה לחלופה החכמה עבור המשקיעים אשר השקיעו עד לא מזמן רק בקניית נכסי נדל"ן קיימים. קרנות והמשקיעים המוסדיים, שעד לאחרונה נטו להגביל את רכישותיהם למגורים קיימים, הגדילו את השקעותיהם ברכישות המוקדמות, והענף מספק הזדמנויות משמעותיות גם עבור המשקיעים הפרטיים.

בנייני דירות במצב טוב ובמחירים אטרקטיביים הפכו לדבר נדיר למדי והביקוש הרב עולה על ההיצע. כתוצאה מכך, המחירים בערים הגדולות בגרמניה גדלו במידה כזו, שהמחירים של בנייה חדשה ושל המבנים הקיימים הולכים ומשתווים בהתמדה. זה מגביר באופן מאסיבי את האטרקטיביות היחסית של קניית דירות למטרת השכרה עתידית וזאת מכיוון שבגרמניה ישנם חוקים רבים המגבילים הן את גובה שכר הדירה החודשי והן את עליית המחירים ע"י בעלי דירות במבנים הקיימים.

חוקים אלה אינם חלים על דירות בבנייה חדשה ועל כן בעלי הדירות חופשיים לקבוע בעצמם הן את המחירים והן את קצב עלייתם. זאת ועוד, עלויות התפעול בדירות החדשות נמוכים באופן משמעותי הודות לשימוש באנרגיה מודרנית, דבר אשר מוזיל את מחיר ההוצאות הנלוות. וכשההוצאות הנלוות נמוכות יותר- בעל הדירה יכול לדרוש מחירי ברוטו גבוהים יותר עבור ההשכרה. בנוסף, חשוב לציין כי שלא כמו בבנייני מגורים קיימים, ובמיוחד בבנייני אלטבאו, אשר עוברים עבודות שימור ומודרניזציה על בסיס קבוע, בעלי הדירות במבנים החדשים לא צריכים לדאוג להוצאות כספיות בלתי-צפויות של עבודות הנ"ל במשך העשורים הקרובים.

וככה זה עובד:

כאשר אתם קונים נכס ב"רכישה מוקדמת", אתם בעצם קונים אותו עוד לפני שהוא נבנה. היזם נהנה מהטבות מאובטחות והמשקיע נהנה מעלויות רכישה נמוכות יותר. התשלום נעשה או לאחר השלמת הבנייה או בתשלומים במהלך התקדמות הבנייה. בענף ההשקעות זה נקרא "עסקה עתידית" ועסקאות אלה הופכות ליותר ויותר פופולאריות בתחום הקרנות ותוכניות הפנסיה המשקיעות בענף הנדל"ן למגורים. כיום ישנן כבר עסקאות עתידיות המתחילות משלוש מיליון יורו והבנקים שמחים לספק להן מימון, מה שאומר שגם משקיעים בקנה מידה קטן יותר יכולים להיכנס לשוק הזה. ומכיוון שרוב המשקיעים המוסדיים מתייחסים רק לעסקאות של 15 מיליון יורו ויותר, זה משאיר למשקיעים הפרטיים הזדמנויות מעולות בפלח השוק שבין 3 ל-14 מיליון.

שתי אלטרנטיבות עומדות כיום בפני המשקיעים: מי שמעוניין להשקיע במקומות המרכזיים, יכול לצפות לתשואות ברוטו שבין 2.5 אחוז (מינכן) ל-3.7 אחוז (ברלין, המבורג, דיסלדורף, קלן ופרנקפורט). מי שמחפש תשואות גבוהות יותר (4 עד 4.5 אחוזים) יצטרך להשקיע במחוזות פריפריה אטרקטיביים או בפרברי הערים הגדולות. משקיעים המשתמשים בחובות כדי לממן חלק גדול ממחיר הרכישה יגדילו משמעותית את התשואות שלהם ויוכלו להגיע לתשואות דו-ספרתיות על ההון העצמי שלהם.

היחס בין שיעורי הריבית ותשואות ברוטו לעסקאות עתידיות כמעט ולא היו טובים כפי שהם כיום. ולמרות שענף הבנייה החדשה הולך וגדל בכל רחבי גרמניה, הוא עדיין לא עומד בקצב דרישת הדיור של האוכלוסיות החדשות אשר הולכות וגדלות במהרה בכל הערים הגדולות במדינה. מחירי הנדל"ן ודמי השכירות הגבוהים משקפים היטב את המחסור החמור בדיור, ומומחי נדל"ן רבים צופים כי הם רק ימשיכו לעלות.

כך שאם עד היום השקעתם רק בדיור קיים ונוכחתם לדעת כי ההיצע הולך ומצטמצם, עסקאות עתידיות יכולות להיות האלטרנטיבה הנבונה (והמתבקשת) עבורכם בשנת 2017.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

לקנות עוד לפני שהניחו את אבן הפינה

פיתוח של נכסי נדל"ן הופך לאחרונה לפופולרי יותר ויותר בברלין. וכל עוד הביקוש ממשיך להיות כל כך גבוה והיצע כל כך נמוך- אין זה מפתיע. יותר ויותר משקיעים מחליטים להשקיע ברכישת נכסים בשלב המוקדם של הבנייה שלהם, במקום לקנות נכסים קיימים.

המשמעות של האסטרטגיה הזאת, שאין להכחיש את הקסם שלה, היא שהמשקיעים יכולים להקדים את המתחרים שלהם ולהבטיח לעצמם את הנכסים המבוקשים ביותר. זוהי אכן גישה מפתה, אך היא גם יכולה להיות לעתים מורכבת.

קיימים שני סוגים בסיסיים של "עסקאות עתידיות" – רכישות מוקדמות ומימון עתידי.

במקרה של רכישה מוקדמת, הסכם מוקדם הוא הסכם לקניית הפיתוח, ולפיו הקונה משלם רק לאחר שהבנייה הושלמה ונמסרה לדיירים. זה מצמצם את הסיכון למשקיע, שאינו נושא בסיכון הבנייה וצריך לשלם רק לאחר השלמת שלב הבנייה. משמעות הדבר היא כי המשקיע מסיים את תהליך הרכישה רק כאשר הוא בטוח כי הוא קונה נכס אשר הושלם בהצלחה.

מימון עתידי הופך גם הוא ליותר ויותר פופולארי עבור משקיעי הנדל"ן. מימון עתידי פירושו שהמשקיע לא רק רוכש את הנכס לפני השלמתו, אלא גם מספק בשלב מוקדם את המימון- אם עוד לפני תחילת עבודות הבנייה, או כשהבנייה כבר נמצאת בעיצומה.

בעוד שחלק מהמשקיעים (הפרטיים בעיקר) עשויים לראות בכך חסרון או סיכון, המשקיעים הארגוניים רואים בכך יתרון דווקא- אחרי הכל, זה אומר שהם יכולים להקצות את המשאבים הנזילים שלהם בצורה יעילה יותר ולהתחיל לייצר תשואות מהר יותר.

עם שיעורי הריבית הנמוכים, משקיעים רבים רואים בכך אפשרות טובה יותר מאשר לחכות עד שפיתוח הנכס הושלם.

זאת ועוד, המשקיעים גם מאבטחים לעצמם פרמיית סיכון קטנה יותר כאשר הם מסכימים על חוזה מימון עתידי, בצורה של מחיר הנחה מוזל. למעשה, סימני הסיכון לעסקאות מימון עתידיות כבר נמוכים בהרבה ממה שהיו בעבר, במיוחד כאשר המשקיעים בדרך כלל מגבילים כל סיכון נוסף.

ככלל, המשקיעים בדרך כלל אינם רוכשים נכס בבניה לפני הנפקה של היתרי הבניה. זה מגן על המשקיע מפני קשיים בלתי צפויים עם רשויות התכנון ומגביל את היקף הסיכון. בנוסף, מי שלרוב נושא בסיכון העלות הוא יזם הפרויקט.

אם עלויות הבנייה בסופו של דבר הן גבוהות יותר מאשר התחזית, מי שיקבל רווחים נמוכים יותר הוא היזם, ולא המשקיע.

למרות כל הנאמר לעיל, מימון עתידי עדיין כרוך במספר סיכונים למשקיעים. אחרי הכל, אתר בנייה לא יכול להציע 100 אחוז ביטחון. הקבלן הראשי יכול לפשוט את הרגל למשל, דבר אשר יגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך הבנייה. כדי להתמודד עם התרחיש הגרוע ביותר, תמיד טוב אם למשקיע עצמו יש ניסיון בפיתוח נכסים, או שיש לו שותפים בעלי המומחיות הנדרשת.

עסקאות עתידיות נועדו להתאים למשקיעים גדולים וקטנים כאחד.

המשקיעים הארגוניים משקיעים יותר ויותר בעסקאות עתידיות כי בשוק הנדל"ן הצפוף של היום אף אחד לא רוצה לפספס את העסקאות השוות ביותר, אשר קורות בעיקר בשוק הספציפי הזה. במקביל, גם במגזר הפרטי יש שפע של קונים פוטנציאלים לפרויקטים בקנה מידה קטן יותר.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

חדשות מעולות עבור סצנת ההיי-טק המקומית: גוגל פותחת את הקמפוס העולמי השביעי שלה בלב ברלין!

חדשות נהדרות עבור סצנת ההיי-טק הברלינאית – ענקית הטכנולוגיה Google הכריזה כי בכוונתה להקים קמפוס חדש בלב בירת גרמניה. לגוגל יש כיום שישה קמפוסים כאלה ברחבי העולם: בלונדון, ורשה, מדריד, סאן פאולו, סיאול ותל-אביב והקמפוס בברלין יהיה השביעי במספר. הקמפוסים האלה הם מעין מוקדים לרשת קשרים עסקיים בין חברות הסטארט אפ, מייסדי העסקים והעובדים בענף. בימים אלה גוגל מפתחת רשת סטארט אפים עולמית וזה כבוד גדול להיות בין הערים הנבחרות שלה.

מודל הקמפוס של גוגל נועד לתמוך בעסקים קטנים וליצור רשת גלובלית שתחבר בין חברות סטארט-אפ, קרנות הון סיכון, וכמובן גוגל עצמה. כשבוחנים את מיקומי הערים שגוגל בחרה להשתקע בהן, ניתן לראות בבירור העדפה לכל מה שהוא בינלאומי ודינאמי, ועל כן העיר ברלין, אשר מייצגת יצירתיות ורוח יזמית, הינה הבחירה המושלמת עבורה.

זאת לא תהיה הפעם הראשונה שגוגל משקיעה משאבים בבירת גרמניה.

מזה מספר שנים היא פעילה כשותפה במימון קמפוס הסטארט אפ “Factory Berlin” בשכונת מיטטה שבמרכז העיר. כעת עם הקמפוס החדש שלה, אשר יוקם בקרוייצברג על שטח של 2,400 מ"ר אשר שימש בעבר כתחנת חשמל, ענקית הטכנולוגיה משיקה פרויקט תחת שם המותג שלה עצמה. בניגוד ל-“Factory”, בקמפוס בחדש של גוגל לא יהיו שום חללי עבודה משותפים. במקום זאת, בקמפוס יוקם מרכז הכשרה עבור מייסדי חברות. סדנאות הכשרה וקורסים באיכות גבוהה יאפשרו ליזמים צעירים ליהנות מהמידע הרב שיש למומחים של גוגל להציע. יתרה מזאת, גוגל הציבה לעצמה יעד של הגדלת הגיוון בתוך זירת הסטארט-אפ העולמית. "קמפוס עבור אימהות" ו"מייסדים מעל 50" הן רק שתי דוגמאות מתוך מגוון הסדנאות אשר יהיו זמינות כאן.

מעל לכל היתרונות של הקמפוס החדש, חשוב לזכור כי עצם הבחירה של גוגל בעיר ברלין מדגיש את היותה של העיר הלב הפועם של תרבות הסטארט-אפ של גרמניה.

ולא רק גוגל, אלא גם SAP, חברת התוכנה הגדולה באירופה, משקיעה בברלין. לאחרונה היא פתחה בהאקשר מארקט שבלב שכונת מיטטה את “Data Space” הכוללת את הסטארט אפ "Data Kitchen" אשר מספק הצצה לעבר עתיד הקולינריה העולמית. SAP היא גם היוזמת הבלעדית של תכנית Accelerator המוקדשת למוצרי B2B ול- Internet of Things. החברה, בשיתוף עם חברות סטארט אפ מקומיות, עובדת על פתרונות דיגיטליים עבור לקוחותיה. למפתחי תוכנה ישנה גישה ישירה למערכות של SAP, מה שמבטיח התאמה מושלמת של התוכנות החדשות שלהם למערכות הקיימות.

זאת ועוד, נראה כי בעקבות הברקזיט מעמדה של ברלין כמעצמת היי-טק הולך רק להתעצם בשנים הקרובות. עם עזיבתה של בריטניה את האיחוד האירופי, לונדון עומדת להיות הרבה פחות אטרקטיבית עבור חברות הסטארט אפ הבינלאומיות, וסוכנות הפיתוח של ברלין- Berlin Partner, מתמקדת כבר עכשיו ב"חיזור" אחר חברות הסטארט אפ הצעירות שלה במטרה להעביר אותן לעיר. עם אוכלוסייה של 3.5 מיליון תושבים, תשתיות מצטיינות ומגוון תרבותי עצום, ברלין מציעה חלופה מושלמת ליזמים הבריטים.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי