התפתחות וצמיחה

13- מספר המזל עבור המשקיעים בברלין

על פי מדד הדירוג הבינלאומי האחרון של Knight Frank, ברלין מדורגת במקום ה -13 בעולם לצמיחת המחירים במגזר דירות היוקרה. וככל שהביקוש הולך וגובר, מגמה זו צפויה להימשך לאורך כל שנת 2017 ואילך.

ברוב ביתי המלון בעולם לא תמצאו חדר מס' 13, ובמטוסים אחרי שורה 12 ישנה שורה 14. אבל עבור המשקיעים במגזר דירות היוקרה בברלין, 13 הוא בהחלט מספר המזל. אחרי הכל, הדו"ח האחרון של נייט פרנק קובע כי המחיר למ"ר עבור דירות פרמיום בעיר עלה ב 8.7 אחוז בשנה האחרונה – נתון פנטסטי אשר ממקם את ברלין במקום מס' 13 בעולם בצמיחת מחירי נדל"ן.

לפי הדו"ח, המשקיעים בבירת גרמניה נהנים מרווחי הון חזקים יותר ממשקיעים בערים כגון פריז, ניו יורק, לונדון ומינכן. יתר על כן, הדו"ח מדגיש רמה גבוהה של שקיפות בשוק הנדל"ן בברלין, אשר נותן דחיפה משמעותית לביטחון בהשקעות בעיר.

מודל של הסתגלות

אחת הסיבות העיקריות לפופולריות המתמשכת של ברלין היא יכולת ההסתגלות שלה. שנה אחר שנה, עוברים לברלין כ- 48,700 תושבים חדשים בממוצע – רבים מהם צעירים המגיעים מחו"ל. זה לא מפתיע, בהתחשב בעובדה כי העלות של החיים בעיר היא נמוכה בהשוואה בינלאומית, בעוד חיי התרבות והפנאי משגשגים.

המחוזות הפופולריים ביותר נכון לעכשיו הם מיטטה, קרויצברג ופרידריכסהיין. לברלין יש גם הרבה מה להציע במונחים של הזדמנויות קריירה- עם 40,000 חברות חדשות הנוסדות מדי שנה, בירת גרמניה הולכת ומבססת את עצמה כבירת הסטארט-אפ העולמית. עם זאת, נכון לעכשיו בברלין פשוט אין מספיק דירות למגורים אשר מתאימות לעובדים בינלאומיים מוכשרים ומיומנים המחפשים לבנות לעצמם בית חדש בברלין ועובדה זאת גורמת באופן טבעי למחירי הדירות בעיר להרקיע שחקים.

התפתחויות עתידיות

בתיאום עם גישות העבודה החדשות והגישה החלוצית הכללית המתפתחת בעיר ע"י קהילת הסטארט אפ, מתפתחים בעיר גם קונספטים חדשים של דיור. עבור אנשי עסקים בינלאומיים- business travelers”", שעבודתם מבוססת לעתים קרובות על פרויקטים, ישנו מספר הולך וגדל של פתרונות דיור זמניים. אחד מהם הינו דירות-מיקרו יוקרתיות המרוהטות ומאובזרות עד היסוד, במיקומים מבוקשים ועם גישה אופטימלית לקווי תחבורה, בבניינים המציעים גם חדרי כושר, חללי עבודה משותפים ושירותי קונסיירז דוברי אנגלית.

בימים אלה נבנים בעיר מספר פרויקטים אקסקלוסיביים המכוונים במיוחד לספק את הביקוש הזה, כמו למשל מגדל מגורים בן 17 קומות עם 266 מיקרו דירות אשר נבנה בלב מיטטה, ברחוב Lehrter Straße. בקרבה לארמון ברלין המשוחזר, הפרויקט החדש של לואיזנפארק מציע לא רק דירות מרווחות מרובות חדרים, אלא גם דירות קומפקטיות לסטודנטים של עד 42 מ"ר. פרויקטים אלו ורבים נוספים מציעים השקעות עתידיות ודאיות והשבחות ערך אטרקטיביות. אחרי הכל, המומחים צופים כי מחירי הנדל"ן בעיר הבירה של גרמניה ימשיכו להתפתח בכיוון חיובי במשך שנים רבות.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה

האלטרנטיבה הנבונה עבור משקיעי נדל"ן בשנת 2017

שנת 2017 רק החלה אך משקיעי נדל"ן ותיקים, אשר רגילים כבר שנים להשקיע בדירות ובבנייני מגורים, עומדים בפני האתגר של קניית נכסים במחירים סבירים מהיצע המאוד מוגבל שקיים כרגע בשוק.
בנייה חדשה- "New build", הפכה לאחרונה לחלופה החכמה עבור המשקיעים אשר השקיעו עד לא מזמן רק בקניית נכסי נדל"ן קיימים. קרנות והמשקיעים המוסדיים, שעד לאחרונה נטו להגביל את רכישותיהם למגורים קיימים, הגדילו את השקעותיהם ברכישות המוקדמות, והענף מספק הזדמנויות משמעותיות גם עבור המשקיעים הפרטיים.

בנייני דירות במצב טוב ובמחירים אטרקטיביים הפכו לדבר נדיר למדי והביקוש הרב עולה על ההיצע. כתוצאה מכך, המחירים בערים הגדולות בגרמניה גדלו במידה כזו, שהמחירים של בנייה חדשה ושל המבנים הקיימים הולכים ומשתווים בהתמדה. זה מגביר באופן מאסיבי את האטרקטיביות היחסית של קניית דירות למטרת השכרה עתידית וזאת מכיוון שבגרמניה ישנם חוקים רבים המגבילים הן את גובה שכר הדירה החודשי והן את עליית המחירים ע"י בעלי דירות במבנים הקיימים.

חוקים אלה אינם חלים על דירות בבנייה חדשה ועל כן בעלי הדירות חופשיים לקבוע בעצמם הן את המחירים והן את קצב עלייתם. זאת ועוד, עלויות התפעול בדירות החדשות נמוכים באופן משמעותי הודות לשימוש באנרגיה מודרנית, דבר אשר מוזיל את מחיר ההוצאות הנלוות. וכשההוצאות הנלוות נמוכות יותר- בעל הדירה יכול לדרוש מחירי ברוטו גבוהים יותר עבור ההשכרה. בנוסף, חשוב לציין כי שלא כמו בבנייני מגורים קיימים, ובמיוחד בבנייני אלטבאו, אשר עוברים עבודות שימור ומודרניזציה על בסיס קבוע, בעלי הדירות במבנים החדשים לא צריכים לדאוג להוצאות כספיות בלתי-צפויות של עבודות הנ"ל במשך העשורים הקרובים.

וככה זה עובד:

כאשר אתם קונים נכס ב"רכישה מוקדמת", אתם בעצם קונים אותו עוד לפני שהוא נבנה. היזם נהנה מהטבות מאובטחות והמשקיע נהנה מעלויות רכישה נמוכות יותר. התשלום נעשה או לאחר השלמת הבנייה או בתשלומים במהלך התקדמות הבנייה. בענף ההשקעות זה נקרא "עסקה עתידית" ועסקאות אלה הופכות ליותר ויותר פופולאריות בתחום הקרנות ותוכניות הפנסיה המשקיעות בענף הנדל"ן למגורים. כיום ישנן כבר עסקאות עתידיות המתחילות משלוש מיליון יורו והבנקים שמחים לספק להן מימון, מה שאומר שגם משקיעים בקנה מידה קטן יותר יכולים להיכנס לשוק הזה. ומכיוון שרוב המשקיעים המוסדיים מתייחסים רק לעסקאות של 15 מיליון יורו ויותר, זה משאיר למשקיעים הפרטיים הזדמנויות מעולות בפלח השוק שבין 3 ל-14 מיליון.

שתי אלטרנטיבות עומדות כיום בפני המשקיעים: מי שמעוניין להשקיע במקומות המרכזיים, יכול לצפות לתשואות ברוטו שבין 2.5 אחוז (מינכן) ל-3.7 אחוז (ברלין, המבורג, דיסלדורף, קלן ופרנקפורט). מי שמחפש תשואות גבוהות יותר (4 עד 4.5 אחוזים) יצטרך להשקיע במחוזות פריפריה אטרקטיביים או בפרברי הערים הגדולות. משקיעים המשתמשים בחובות כדי לממן חלק גדול ממחיר הרכישה יגדילו משמעותית את התשואות שלהם ויוכלו להגיע לתשואות דו-ספרתיות על ההון העצמי שלהם.

היחס בין שיעורי הריבית ותשואות ברוטו לעסקאות עתידיות כמעט ולא היו טובים כפי שהם כיום. ולמרות שענף הבנייה החדשה הולך וגדל בכל רחבי גרמניה, הוא עדיין לא עומד בקצב דרישת הדיור של האוכלוסיות החדשות אשר הולכות וגדלות במהרה בכל הערים הגדולות במדינה. מחירי הנדל"ן ודמי השכירות הגבוהים משקפים היטב את המחסור החמור בדיור, ומומחי נדל"ן רבים צופים כי הם רק ימשיכו לעלות.

כך שאם עד היום השקעתם רק בדיור קיים ונוכחתם לדעת כי ההיצע הולך ומצטמצם, עסקאות עתידיות יכולות להיות האלטרנטיבה הנבונה (והמתבקשת) עבורכם בשנת 2017.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, השבחת ההשקעה בברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

לקנות עוד לפני שהניחו את אבן הפינה

פיתוח של נכסי נדל"ן הופך לאחרונה לפופולרי יותר ויותר בברלין. וכל עוד הביקוש ממשיך להיות כל כך גבוה והיצע כל כך נמוך- אין זה מפתיע. יותר ויותר משקיעים מחליטים להשקיע ברכישת נכסים בשלב המוקדם של הבנייה שלהם, במקום לקנות נכסים קיימים.

המשמעות של האסטרטגיה הזאת, שאין להכחיש את הקסם שלה, היא שהמשקיעים יכולים להקדים את המתחרים שלהם ולהבטיח לעצמם את הנכסים המבוקשים ביותר. זוהי אכן גישה מפתה, אך היא גם יכולה להיות לעתים מורכבת.

קיימים שני סוגים בסיסיים של "עסקאות עתידיות" – רכישות מוקדמות ומימון עתידי.

במקרה של רכישה מוקדמת, הסכם מוקדם הוא הסכם לקניית הפיתוח, ולפיו הקונה משלם רק לאחר שהבנייה הושלמה ונמסרה לדיירים. זה מצמצם את הסיכון למשקיע, שאינו נושא בסיכון הבנייה וצריך לשלם רק לאחר השלמת שלב הבנייה. משמעות הדבר היא כי המשקיע מסיים את תהליך הרכישה רק כאשר הוא בטוח כי הוא קונה נכס אשר הושלם בהצלחה.

מימון עתידי הופך גם הוא ליותר ויותר פופולארי עבור משקיעי הנדל"ן. מימון עתידי פירושו שהמשקיע לא רק רוכש את הנכס לפני השלמתו, אלא גם מספק בשלב מוקדם את המימון- אם עוד לפני תחילת עבודות הבנייה, או כשהבנייה כבר נמצאת בעיצומה.

בעוד שחלק מהמשקיעים (הפרטיים בעיקר) עשויים לראות בכך חסרון או סיכון, המשקיעים הארגוניים רואים בכך יתרון דווקא- אחרי הכל, זה אומר שהם יכולים להקצות את המשאבים הנזילים שלהם בצורה יעילה יותר ולהתחיל לייצר תשואות מהר יותר.

עם שיעורי הריבית הנמוכים, משקיעים רבים רואים בכך אפשרות טובה יותר מאשר לחכות עד שפיתוח הנכס הושלם.

זאת ועוד, המשקיעים גם מאבטחים לעצמם פרמיית סיכון קטנה יותר כאשר הם מסכימים על חוזה מימון עתידי, בצורה של מחיר הנחה מוזל. למעשה, סימני הסיכון לעסקאות מימון עתידיות כבר נמוכים בהרבה ממה שהיו בעבר, במיוחד כאשר המשקיעים בדרך כלל מגבילים כל סיכון נוסף.

ככלל, המשקיעים בדרך כלל אינם רוכשים נכס בבניה לפני הנפקה של היתרי הבניה. זה מגן על המשקיע מפני קשיים בלתי צפויים עם רשויות התכנון ומגביל את היקף הסיכון. בנוסף, מי שלרוב נושא בסיכון העלות הוא יזם הפרויקט.

אם עלויות הבנייה בסופו של דבר הן גבוהות יותר מאשר התחזית, מי שיקבל רווחים נמוכים יותר הוא היזם, ולא המשקיע.

למרות כל הנאמר לעיל, מימון עתידי עדיין כרוך במספר סיכונים למשקיעים. אחרי הכל, אתר בנייה לא יכול להציע 100 אחוז ביטחון. הקבלן הראשי יכול לפשוט את הרגל למשל, דבר אשר יגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך הבנייה. כדי להתמודד עם התרחיש הגרוע ביותר, תמיד טוב אם למשקיע עצמו יש ניסיון בפיתוח נכסים, או שיש לו שותפים בעלי המומחיות הנדרשת.

עסקאות עתידיות נועדו להתאים למשקיעים גדולים וקטנים כאחד.

המשקיעים הארגוניים משקיעים יותר ויותר בעסקאות עתידיות כי בשוק הנדל"ן הצפוף של היום אף אחד לא רוצה לפספס את העסקאות השוות ביותר, אשר קורות בעיקר בשוק הספציפי הזה. במקביל, גם במגזר הפרטי יש שפע של קונים פוטנציאלים לפרויקטים בקנה מידה קטן יותר.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

חדשות מעולות עבור סצנת ההיי-טק המקומית: גוגל פותחת את הקמפוס העולמי השביעי שלה בלב ברלין!

חדשות נהדרות עבור סצנת ההיי-טק הברלינאית – ענקית הטכנולוגיה Google הכריזה כי בכוונתה להקים קמפוס חדש בלב בירת גרמניה. לגוגל יש כיום שישה קמפוסים כאלה ברחבי העולם: בלונדון, ורשה, מדריד, סאן פאולו, סיאול ותל-אביב והקמפוס בברלין יהיה השביעי במספר. הקמפוסים האלה הם מעין מוקדים לרשת קשרים עסקיים בין חברות הסטארט אפ, מייסדי העסקים והעובדים בענף. בימים אלה גוגל מפתחת רשת סטארט אפים עולמית וזה כבוד גדול להיות בין הערים הנבחרות שלה.

מודל הקמפוס של גוגל נועד לתמוך בעסקים קטנים וליצור רשת גלובלית שתחבר בין חברות סטארט-אפ, קרנות הון סיכון, וכמובן גוגל עצמה. כשבוחנים את מיקומי הערים שגוגל בחרה להשתקע בהן, ניתן לראות בבירור העדפה לכל מה שהוא בינלאומי ודינאמי, ועל כן העיר ברלין, אשר מייצגת יצירתיות ורוח יזמית, הינה הבחירה המושלמת עבורה.

זאת לא תהיה הפעם הראשונה שגוגל משקיעה משאבים בבירת גרמניה.

מזה מספר שנים היא פעילה כשותפה במימון קמפוס הסטארט אפ “Factory Berlin” בשכונת מיטטה שבמרכז העיר. כעת עם הקמפוס החדש שלה, אשר יוקם בקרוייצברג על שטח של 2,400 מ"ר אשר שימש בעבר כתחנת חשמל, ענקית הטכנולוגיה משיקה פרויקט תחת שם המותג שלה עצמה. בניגוד ל-“Factory”, בקמפוס בחדש של גוגל לא יהיו שום חללי עבודה משותפים. במקום זאת, בקמפוס יוקם מרכז הכשרה עבור מייסדי חברות. סדנאות הכשרה וקורסים באיכות גבוהה יאפשרו ליזמים צעירים ליהנות מהמידע הרב שיש למומחים של גוגל להציע. יתרה מזאת, גוגל הציבה לעצמה יעד של הגדלת הגיוון בתוך זירת הסטארט-אפ העולמית. "קמפוס עבור אימהות" ו"מייסדים מעל 50" הן רק שתי דוגמאות מתוך מגוון הסדנאות אשר יהיו זמינות כאן.

מעל לכל היתרונות של הקמפוס החדש, חשוב לזכור כי עצם הבחירה של גוגל בעיר ברלין מדגיש את היותה של העיר הלב הפועם של תרבות הסטארט-אפ של גרמניה.

ולא רק גוגל, אלא גם SAP, חברת התוכנה הגדולה באירופה, משקיעה בברלין. לאחרונה היא פתחה בהאקשר מארקט שבלב שכונת מיטטה את “Data Space” הכוללת את הסטארט אפ "Data Kitchen" אשר מספק הצצה לעבר עתיד הקולינריה העולמית. SAP היא גם היוזמת הבלעדית של תכנית Accelerator המוקדשת למוצרי B2B ול- Internet of Things. החברה, בשיתוף עם חברות סטארט אפ מקומיות, עובדת על פתרונות דיגיטליים עבור לקוחותיה. למפתחי תוכנה ישנה גישה ישירה למערכות של SAP, מה שמבטיח התאמה מושלמת של התוכנות החדשות שלהם למערכות הקיימות.

זאת ועוד, נראה כי בעקבות הברקזיט מעמדה של ברלין כמעצמת היי-טק הולך רק להתעצם בשנים הקרובות. עם עזיבתה של בריטניה את האיחוד האירופי, לונדון עומדת להיות הרבה פחות אטרקטיבית עבור חברות הסטארט אפ הבינלאומיות, וסוכנות הפיתוח של ברלין- Berlin Partner, מתמקדת כבר עכשיו ב"חיזור" אחר חברות הסטארט אפ הצעירות שלה במטרה להעביר אותן לעיר. עם אוכלוסייה של 3.5 מיליון תושבים, תשתיות מצטיינות ומגוון תרבותי עצום, ברלין מציעה חלופה מושלמת ליזמים הבריטים.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

רובעים חדשים לעיר הנמצאת בצמיחה מתמדת

בתחילת 1990, כשנה לאחר נפילת החומה ואיחוד גרמניה, התחזיות הרבות אשר ניבאו עלייה ניכרת בגידול האוכלוסין בברלין התבדו כולן ונחלו אכזבה קשה ליזמים. גם בשנת 1997, בזמן שבעיר הושלמו בנייתן של 33,000 יחידות דיור חדשות, ההגירה ההמונית של ברלינאים החוצה מהעיר היתה גדולה מאי-פעם. לאור הנסיקה המהירה בקצב גידול אוכלוסיית העיר היום, כ-25 שנים לאחר מכן, אפשר רק לחלום על קצב הבנייה המהיר ההוא ועל כמות הדירות הריקות אשר "חיכו" לדיירים שיבואו לאכלס אותן. הרשויות של עיריית ברלין נוקטות כעת פעולות רבות על מנת להילחם במצוקת הדיור הנוכחית והודיעו לאחרונה על תכניות גרנדיוזיות לבנייה ופיתוח של שכונות חדשות בעיר.

התכנית החדשה- "צמיחת העיר: בנייה למגורים ופיתוח עירוני" שמה לה למטרה בנייה של 12 שכונות עירוניות
חדשות לחלוטין אשר יספקו ביחד 45,000 יחידות מגורים הן בפרברי העיר והן במרכזה. לפי המתכנתים העירוניים האחראים על התכנית, מדובר בשכונות צעירות ומלאות חיים, שאנשים ישמחו לגור ולעבוד בהן. הרשויות שמות דגש מיוחד על סגנון בנייה מגוון, צבעוני ועשיר בצורות אדריכליות חדישות ומקוריות, ואשר יהוו ניגוד חריף לשכונות המשמימות והמונוטוניות של פעם. בנוסף, בשכונות יוקצו שטחים נרחבים עבור פארקים וגינות משחקים, מרכזי קניות תוססים, תשתיות חברתיות וסוציאליות מפותחות וכמו כן בתי-ספר וגני-ילדים.

EUROPACITY 

"יורופה סיטי" אשר קורם עור וגידים בימים אלו ממש מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של העיר (Houptbanhof) מהווה ביטוי מובהק לתכניות הנ"ל. מדובר מתחם עסקים ומגורים יוקרתי וגדול במיוחד- פי שבע מגודל פוטסדאמר פלאץ – אשר יורכב מבנייני משרדים רבי-קומות שיוכלו להכיל 10,000 עובדים ובנייני מגורים אשר יכילו 3,000 דירות. בנוסף, המתחם יכלול גם פארקים ושטחים ירוקים רבים וכמו כן טיילת אשר תיבנה לאורך תעלת המים Nordhafen שזורמת במתחם. לצד התעלה ייבנה מתחם המגורים Kunst Campus אשר יציע דירות אקסקלוסיביות בסמיכות לזירת האמנות ותרבות האוונגרד התוססת אשר התפתחה כאן בשכונה מאז תחילת שנות ה-2000. המטרה היא ליצור תמהיל חברתי מאוזן, ועל כן חלק מהדירות יהיו מוגנות תחת חוקי הפיקוח העירוני וחלקן האחר יושכר בשוק הדירות החופשי.

MITTENMANG 

בצד השני של פסי הרכבת, ממול למתחם "יורופה סיטי", נבנה בימים אלו רובע יוקרתי נוסף, בניצוחו של משרד האדריכלות הברלינאי עטור השבחים Sauerbruch Hutton. הרובע החדש אמור להכיל 1,000 יחידות דיור בתוך 23 בניינים מודרניים בני 6 עד 8 קומות כ"א. הבניינים יהיו מסודרים בצורת זיגזג על מנת ליצור שפע של חצרות פנימיות, ומעורבותם של שמונה משרדי אדריכלות שונים בפרויקט מבטיח מראה עשיר ומגוון לשכונה.
בלב השכונה תוקם כיכר מרובעת אשר תהווה מרכז עירוני תוסס עם מגוון של חנויות ומגדל מגורים בן 18 קומות, עם חדר כושר ושירותי קוֹנְסְיֶרְז', אשר יציע 266 דירות-מייקרו מרוהטות בסטנדרטים הגבוהים ביותר. המיקום המרכזי של המתחם, בשילוב עם קשרי התחבורה המעולים באזור, עומדים להפוך את השכונה הזאת לאטרקטיבית במיוחד עבור אנשי עסקים ועבור "ברלינאים של ימי שני-עד שישי".

MICHELANGELOSTRASSE 

בצפון-מזרח פרנצלאור ברג, אחת השכונות היותר נחשקות למגורים בעיר, עתידה להיבנות שכונת מגורים חדשה, אשר תכלול בנוסף ל- 2,700 יחידות המגורים גם בית-ספר, מעון יום לילדים, אולם ספורט, מרכז קניות ומרכז קהילתי. כל אלה ביחד עתידים לספק איכות חיים מרבית ולמשוך לכאן זוגות ומשפחות צעירות. השכונה החדשה מיועדת להיבנות על שטח לא מפותח, אשר תוכנן במקור לאפשר את הארכת הכביש העירוני המהיר. בנייני המגורים החדשים, שבנייתם עתידה להתחיל בשנת 2018, ייבנו לגובה מקסימלי של שש קומות ויספקו גם חצרות גדולות ורחבות-ידיים לטובת הדיירים. הדגש כאן הוא על "דיור ציבורי בתוך רובע אקולוגי-חברתי" לדברי המתכנתים.

LICHTERFELDE-SÜD 

הרובע החדש והגדול מכולם מתפתח כעת בדרום-מערב ברלין, על שטח של כ-100 דונם, אשר שימש במהלך תקופת "המלחמה הקרה" כשטח אימונים צבאי עבור החיילים האמריקאים. 1,900 דירות ועוד 600 בתים פרטיים דו-משפחתיים מתוכננים להיבנות כאן, חלקם במימון פרטי וחלקם בסבסוד המדינה. הרובע עצמו יורכב מ-6 תת-שכונות אינדיווידואליות, כשבמרכז כל אחת מהן תעמוד כיכר עגולה וסביבה בנייני מגורים בני 4 עד 6 קומות ומגדל מגורים אחד בן 12 קומות. בתי ספר, גני ילדים, חנויות, מרפאות, מתקני נופש וספורט ישלימו את הרובע החדש. מה שמייחד את הפרויקט הזה הוא העבודה שרק 40 דונם משטח המתחם ישמשו לבנייה ואילו שאר ה-60 דונם יהפכו לשמורת טבע עירונית אשר תשמש בית עבור מגוון סוסים, צפרדעים, לטאות חול ועטלפים.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

האוניברסיטאות של ברלין מתקרבות בצעדי ענק לאליטה הגלובלית

לאוניברסיטאות והמכללות של ברלין יש פרופיל בינלאומי ותיק ומבוסס היטב והן נחשבות לאבן שואבת עבור התלמידים המצטיינים מכל רחבי העולם. למען הדיוק- אחד מכל חמישה סטודנטים הרשומים באוניברסיטאות הממלכתיות של ברלין מגיע מרקע בינלאומי. בנוסף, בניגוד לאוניברסיטאות המפורסמות כגון אוקספורד או הרווארד, כאן בבירת גרמניה הלימודים הינם בחינם והסטודנטים מכל מקום זוכים לחינוך מעולה שלא עולה להם
כמעט כלום. זאת ועוד, האוניברסיטאות והמכללות של ברלין מציעות לסטודנטים תכניות חילופי סטודנטים ממדרגה ראשונה. אוניברסיטת Humboldt לבדה, הנחשבת לגדולה ביותר בעיר, מקיימת תכניות חילופין עם יותר מ -400 אוניברסיטאות-שותפות בכל רחבי העולם. הודות לתכניות Erasmus plus ו-Erasmus Mundus מספר גדול של סטודנטים בינלאומיים יכולים ללמוד באחת האוניברסיטאות של ברלין. כבר בשנת 1810 אוניברסיטת הומבולדט השיקה את העיקרון פורץ הדרך של אחדות המחקר וההוראה והפכה בכך לחלוצה בתחום. מאז ועד היום כבר למעלה מ -40 חתני פרס נובל עולמיים, ביניהם אלברט איינשטיין, מקס פלאנק פריץ הבר, למדו וערכו את מחקריהם באוניברסיטאות של ברלין.

מוניטין מעולה

העובדה שברלין היא מקום מצוין ללמוד בו משתקפת גם דרך המוניטין המעולה של האוניברסיטאות והמכללות של העיר. בכל שנה מדרג המגזין הלונדוני המשפיע Times Higher Education, המתמחה בחדשות העולם האקדמי, את מאה האוניברסיטאות הטובות בעולם. בדירוג האחרון הגיעה אוניברסיטת הומבולדט למקום ה-49 המרשים והאוניברסיטה החופשית (FU) למקום ה-72 המכובד. הדירוג אומד לא רק את איכות ההוראה והמחקר אלא גם את המוניטין הבינלאומי של המוסד ואת התדירות בה פרסומים של האוניברסיטה מצוטטים ברחבי העולם. לכך מתווספים גם הפרסים הקבועים מהמגזר הציבורי. יחד עם האוניברסיטה הטכנית (TU), לברלין יש שלוש אוניברסיטאות גדולות המציעות קונספטים חדשניים בתחומי החינוך והמחקר אשר זוכות באופן קבוע בשלל פרסי הצטיינות על תכניות הלימוד הטובות בגרמניה. בנוסף לכל אלה, מגוון תכניות הלימוד רחבות -ההיקף המוצעות ע"י המכללות הפרטיות מבטיחות שאכן כל תלמיד ותלמיד ימצא את מבוקשו בברלין.

חיי לילה סוערים

ובעוד האוניברסיטאות האליטיסטיות כגון אוקספורד וקיימברידג' ידועות באווירה המיושנת והמשעממת בתוך העיירות הקטנות ו"המנומנמות" שלהן, רוב האוניברסיטאות והמכללות בברלין ממוקמות באזורים מרכזיים בעיר, ומציעות לסטודנטים שלה חיי לילה סוערים מחוץ לכותלי בית הספר. לאחר סיום עוד יום לימודים ארוך, הסטודנטים יכולים לבחור האם לפגוש חברים בבר Klunkerkranich הגג של נויקלן-ארקדן, לרקוד על גדות נהר השפרה במועדון Club der Visionäre או ללכת לאחת מאין-ספור ההופעות המתקיימות ברחבי העיר בכל לילה.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

ברלין ממשיכה להתפתח בקצב מדהים ואף אחד לא יעצור אותה!

ברלין מתפתחת בקצב מדהים. בין אם מדובר בשיפוץ המתוכנן של שדה טמפלהוף, האבולוציה של אי מוזיאונים או בנייתה של Europacity סביב תחנת הרכבת המרכזית- אין גבול לתכניות השאפתניות של הסנאט הברלינאי.
ומי שלא ראה את האזור סביב Bahnhof Zoo במשך השנים האחרונות, כמעט לא יזהה את המקום. עם פיתוח הפרויקטים החדשים של Upper West ו- Zoofenster, קו הרקיע של מערב ברלין קיבל 2 תוספות משמעותיות חדשות המושכות את העין. אבל העתיד צופן תכניות אף יותר מרשימות, לפחות על פי חזונו של אנדראס גייזל, הסנטור לענייני בנייה ופיתוח עירוני של ברלין, אשר חשף זה עתה תכניות אב חדשות עבור City West. גם לאמנים של ברלין יש סיבה טובה לשמוח עכשיו, כשחלק מהתכניות האלה כוללות גם הרבה חללים חדשים עבורם.

דירות מגורים במקום גלגל ענק

רבי-קומות חדשים עתידים להחליף את בנייני המשרדים משנות ה-50 סביב Fasanenstrasse. גורד שחקים בגובה 80 מ' מתוכנן להיבנות היכן שעומד היום Telekom-Haus הריק בכיכר ארנסט-רויטר-פלאץ. הבניין החדש יהיה זהה בגובהו ל"בית טלפונקן" הנמצא ישירות ממול, שחלקים ממנו נמצאים בשימוש של האוניברסיטה הטכנית. זאת ועוד, במגרש הפתוח שליד שדרת Hertzallee, היכן שממוקם הקמפוס הראשי של האוניברסיטה, במקום שתוכנן לעמוד בו הגלגל הענק של ברלין, הוחלט לבנות רובע מגורים חדש, אשר יכלול 400 דירות, בנייני משרדים ומלון עסקים. אך גולת הכותרת הפוטנציאלית הבאה נמצאת על השטח שבין תחנת הרכבת של Zoo Bahnhof לבין גן החיות עצמו- בכיכר Hardenbergplatz המשמשת כיום כתחנת אוטובוסים. כרגע בעירייה מתנהל ויכוח האם לבנות מעליה גורד שחקים נוסף או להרוס את התחנה כליל. גם תחנת הרכבת של Zoologischer Garten עומדת לעבור מודרניזציה ולשחזר את מעמדה כתחנה המרכזית של העיר לרכבות בינעירוניות – סימן נוסף של ההתחדשות המתמשכת של מערב העיר.

יותר אמנות ותרבות במרכז העיר

פלוריאן שמידט, נציג האמנים בסנאט העירוני, מחזיק גם הוא בתוכניות שאפתניות. תכנית האב שלו חוזה 2,000 חללים חדשים לאומנים עד שנת 2020 במרכז ברלין. אזור של Südstern בקרויצברג כבר סומן כמרכז חדש עבור חללי עבודה לאמנים וכך גם Haus der Statistik שבצפון אלכסנדרפלאץ. אך המקום "החם" ביותר לבתי-מלאכה ליצירתיות והשראה יהיה כנראה האזור של טמפלהוף, ממש על גדות תעלת המים של Teltow. 25,000 מטרים רבועים של מפעל השוקולד ההיסטורי Sarotti עומדים לעבור טרנספורמציה ולשמש חלל עבור חברות עסקים שמתמקדות ביצירתיות וחדשנות, תערוכות אמנות ובמות עבור הופעות מוסיקליות ומיצגי אמנות. זהו עתיד ורוד מאוד עבור עשר אלף האמנים המתגוררים ופועלים כיום בברלין, ואשר הפכו את העיר הזאת למרכז בינלאומי תוסס לאמנות ותרבות מודרנית.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי

שדה טמפלהוף- מפעל היצירתיות החדש של ברלין

החל משנה הבאה לברלין יתווסף מגרש משחקים חדש שהולך להיות מתויג כ"מחוז היצירתיות של ברלין".
תכניות חדשות אשר הוגשו זה מכבר לעיריית ברלין מתכננות להפוך את שדה התעופה לשעבר של טמפלהוף למוקד בינלאומי לאמנות, תרבות וכלכלה יצירתית, כשהמודלים לחיקוי הם Brompton Design District של לונדון ו- Meatpacking District של ניו-יורק.

"מגדלור" לברלין הקוסמופוליטית

לתכניות החדשות יש הרבה מה להציע: אם הסנאט של ברלין יקבל את מבוקשו, אזי שדה התעופה העזוב יהפוך לדוגמה ומופת עבור היצירתיות והמודרניות של ברלין כבר בשנת 2019. האטרקציה העיקרית מתוכננת להיות
גלריית גג גרנדיוזית באורך של 1.2 קילומטר אשר תשתרע לכל אורכו של גג הטרמינל המונומנטלי. בנוסף לגלריה, ייבנו על הגג מספר מסעדות ואחת הטרסות תשמש לאירועים חגיגיים. התכנית תהיה כרוכה בחידוש גרמי המדרגות, התקנת מעליות ושדרוג טכנולוגיית האבטחה הדרושה. ואם רשויות השימור ההיסטורי של ברלין ישתפו פעולה, אז ניתן יהיה להתקין על 15 מגדלי המדרגות של הטרמינל גם פנסי תאורה אשר יאירו את שמי ברלין כמו מגדלור, וכמו כן יספקו גם גישה לגג. עיריית ברלין והממשלה הפדרלית מייעדות לפרויקט 28 מיליון יורו, אם כי סכום זה ככל הנראה לא יכסה את העלויות.

כמובן שהעניין מחייב שינויים רבים ודרמטיים בתוך 300,000 מטרים רבועים של מבנה הטרמינל הישן, אשר משמש כיום ברובו כמגורים זמניים עבור כ-1,200 פליטים סורים. המבנה הממוקם בקצה האגף המזרחי מוצע כיום למשקיעים פרטיים, יחד עם מלון הקצינים לשעבר. מוזיאון בעלות הברית, אשר מצא את משכנו הזמני בדאהלם, יעבור כבר ב-2018 להאנגר מס' 7, אשר מאוכלס כרגע גם הוא ע"י הפליטים. מרכז המבקרים ומתחם דוכני המזון יתמקמו בקומת הכניסה בצמוד לכיכר Luftbrücke. "אנחנו נתייחס בכבוד הראוי להיסטוריה של המבנה, ונשמור שהוא יהיה פתוח ונגיש הן עבור הציבור הרחב, והן עבור חברות העסקים הפרטיות, עם דגש על חברות העוסקות בתחומים יצירתיים ותרבותיים", מבטיח הסנאטור לפיתוח עירוני אנדראס גייזל.

היסטוריה מרתקת

ואכן אדמת שדה התעופה של טמפלהוף וקירות הטרמינל הישן זכו "לראות" בעברם לא מעט אירועים היסטוריים חשובים. הידעתם למשל, כי מכאן המריאה לשמיים ספינת האוויר הראשונה בעולם?
השטח עליו ממוקם השדה היה שייך בימי הביניים לאבירים הטמפלרים, ומכאן בעצם נובע שמו של המקום. בהמשך הוא שימש את החיילים הפרוסים, ואח"כ את חיילי גרמניה המאוחדת כשדה אימונים ונערכו עליו מצעדים צבאיים חגיגיים. המקום הוכרז רשמית כשדה-תעופה בשנת 1923, והפך להיות אחד משדות התעופה הראשונים בעולם. בטרמינל המקורי, שבנייתו הסתיימה ב-1927, נבנתה תחנת הרכבת התת-קרקעית הראשונה בעולם. תחת שלטון הנאצים הטרמינל הישן נהרס ובמקומו נבנה מבנה מונומנטאלי אדיר הממדים אשר נחשב עד היום לאחד המבנים הגדולים בעולם ואשר היה לסמל ופאר עבור ה"גרמאניה" של היטלר. לא בכדי קרא לו הארכיטקט הבריטי סר נורמן פוסטר "אם כל שדות התעופה". מהצד השני והאירוני, היה לו גם את סניף הדיוטי-פרי הקטן בעולם.

לאחר מלחמת העולם השנייה וחלוקת ברלין למזרח ומערב, טמפלהוף היה תחת שליטת בעלות הברית והוא שיחק תפקיד מרכזי בהעברת אספקה למערב ברלין תחת המצור הסובייטי בסוף שנות ה-40. מבצע הרכבת האווירית, אשר נקרא גם Operation Vittles, נמשך בין יוני 1948 לספטמבר 1949וסיפק כ- 8,893 טונות של אוכל, פחם ומצרכים חיוניים לשניים וחצי מיליון הברלינאים הנצורים במעל 200,000 טיסות והוא נחשב עד היום לאחד המבצעים האוויריים הגדולים בכל הזמנים.
לאחר איחוד ברלין הלך ודעך כוכבו של טמפלהוף. ייחודו היה במיקומו במרכז העיר, אך מגבלות הרעש שהלכו והתרחבו, הותירו המראה ונחיתה של מטוסים קטנים בלבד, והוא נסגר סופית בשנת 2008. מאז הוא משמש את תושבי העיר לפעילויות ספורט מגוונות, הופעות מוסיקה וגידול גינות ירק אורגניות .

בירת ההייטק של גרמניה

השדרוגים הצפויים עבור מבנה הטרמינל הישן לא יפסחו גם על שדה התעופה עצמו. ישנו תכנון לצייד עד 2017 את מגרש שדה התעופה – שמהווה היום מן "נווה מדבר" טבעי ענק באמצע העיר – עם מודמים וראוטרים לכל אורכו, אשר יאפשרו גישה חינמית לאינטרנט אלחוטי למבקרים. זהו סימן ברור נוסף להפוך את ברלין לבירת האינטרנט וההייטק של גרמניה.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, הבירה התרבותית, התפתחות וצמיחה, כללי

האם ואיך ישפיע ברקזיט על שוק הנדל"ן של ברלין?

ההומור הייחודי של הבריטים היה ידוע לכל עוד הרבה לפני מונטי פייתון ומיסטר בינג. עם זאת, ההפתעה אותה סיפקו הבריטים לשאר תושבי אירופה ב-23 ליוני, מחקה להרבה פרצופים את החיוך מהפנים, בתוך הממלכה ומחוצה לה. במשאל העם ההיסטורי האם להישאר בתוך האיחוד, הצביעו 52 אחוז מהאוכלוסייה הבריטית את התשובה המוחצת "לא". האם וכיצד תשפיע ההצבעה הזו על שוק הנדל"ן של ברלין? נראה כי הוא יפיק מכך את המיטב.

בעקבות ברקזיט- ברקסודוס

כבר ברור למדי כי לאי הוודאות הגוברת סביב הברקזיט תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן הבריטי.
לפי הנתונים שפורסמו על ידי הבנק המרכזי של אנגליה עולה כי בחודש אפריל האחרון היקף עסקי המשכנתא החדשים היה נמוך יותר מאשר בכל נקודה אחרת ב -11 החודשים הקודמים. בספרת הטוויטר המושג "ברקסודוס"
(האקסודוס הבריטי) הולך ותופס תאוצה. התעשייה והייצור הבריטים, כמו גם מוסדות המחקר והסקטור התרבותי עלולים כולם לסבול מהשפעה שלילית כתוצאה מהברקזיט.

אם הכמות הגדולה של בנקים היושבים בלונדון יופשטו מ"הדרכונים" המאפשרים להם לסחור בתוך האיחוד האירופי, אזי 100,000 מקומות עבודה, וכוח הקנייה המלווה אותם, עלולים להיעלם כולם מגדות נהר התמזה ולנדוד אל ערי מטרופולין אחרות בתחומי אירופה. למרות העובדה כי בלונדון רבתי מתגוררים 13.6 מיליון בני אדם, מסתמן כי מחירי הנדל"ן עומדים לחוות נפילת מחירים חדה. ג'ורג 'אוסבורן, הקנצלר של משרד האוצר הבריטי, צופה כי מחירי הבתים ברחבי בריטניה עומדים לרדת בעשרה עד שמונה-עשרה אחוזים. מספר גדול של משקיעים הודו כי הם מעכבים כרגע את החלטות הקנייה שלהם.

זאת ועוד, נראה כי הסיטי (המרכז הפיננסי) של לונדון ייפגע בצורה הכבדה ביותר. בשנים האחרונות כבר החלה להתפתח באזור בועת נכסים סמויה, ונראה כי השפל הנדל"ני בעקבות הברקזיט יהווה את הטריגר אשר יגרום לבועה הזאת להתפוצץ. מחירי הדירות בסיטי טיפסו ועלו בצורה מרהיבה במהלך העשורים האחרונים אבל לעליות האלה לא היתה אחיזה ריאלית הן לעליית השכר במשק והן לביקוש ממשי וגועש לדיור. מי שהניעו את צמיחת המחירים היו ספקולנטים של רכוש, אשר היו מוכנים לשלם סכומים אבסורדים על מנת לחיות בלב לונדון, למרות העובדה כי מעולם לא היה בה מחסור של היצע. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור נופח בצורה מלאכותית מבלי שהיתה לו אחיזה במציאות. דירות ובתי-מגורים, שמחיריהם הגיעו עד 20,000 ליש"ט למ"ר ואף יותר, נותרו לרוב ריקים ואזורים שלמים ברובעים הכי יוקרתיים של לונדון הפכו לערי רפאים, תופעה אשר כונתה בפי המקומיים בציניות כ- “lights out London” .

ברלין מציעה אלטרנטיבה בטוחה ובת קיימא ללונדון

כל זה לא נעלם מעיני המשקיעים הבינלאומיים. מי שהשקיע עד היום באופן המסורתי בלונדון, שוקל עתה בגלוי חלופות חדשות בתוך היבשת האירופית, ובפרט בערי המטרופולין הגדולות כגון פריז, פרנקפורט וברלין. המוניטין של גרמניה בתור "מקלט כלכלי בטוח" מושך אליה קונים מכל העולם ונראה כי הפרישה של בריטניה מהאיחוד תיתן לשוק הנדל"ן המשגשג ממילא של גרמניה דחיפה בריאה נוספת. ולא רק בעלי ההון (HNWI) קונים נכסים בגרמניה, אלא גם בני מעמד הביניים מאסיה, ארה"ב והמזרח התיכון.

השאלה המתבקשת היא האם גם בברלין תיווצר בועת נדל"ן כמו שקרה בלונדון?, דמי השכירות ומחירי הנכסים ברחבי גרמניה עלו בצורה משמעותית במהלך ארבעת השנים האחרונות, במיוחד בעיר הבירה, אשר רשמה עלייה של 30 עד 40 אחוזים. עם זאת, שוק הנדל"ן למגורים בברלין – בניגוד ללונדון, פריז או פרנקפורט, עדיין נמוך משמעותית מהערך האמיתי שלו. בתרחיש הגרוע ביותר, נוכל לראות את מה שקרה בברלין בעקבות המשבר הפיננסי המאסיבי של 2008: כלום. בהשוואה לתהפוכות שקרו באירלנד או ספרד, מחירי הנדל"ן בברלין נשארו יציבים ולא נרשמה התמוטטות דרמטית.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר

שוק הנדל"ן בברלין ממשיך לדהור קדימה

השוק האירופי לנדל"ן פרמיום ידע השנה הרבה מפסידים אבל גם מנצחת אחת בולטת, והיא העיר ברלין. המדד הבינלאומי למגורים – Piri, יחד עם חברת הייעוץ הבינלאומית לנדל"ן Knight Frank, מודדים בכל שנה את הביצועים של 100 שווקי הנדל"ן החשובים בעולם. ע"פ המדד האחרון שלהם, 22 ערים ביבשת האירופית ידעו השנה הפסדים כואבים. סן טרופה למשל, סבלה ירידה משמעותית של 3.4 אחוזים בשנים-עשר החודשים האחרונים.

המחירים נפלו גם בקאן 2.7 (אחוזים) ובפריז (2.1 אחוזים). בברלין התמונה אכן שונה לגמרי. מהמדד עולה כי מחירי הדיור בבירת גרמניה עלו השנה ב-9 אחוזים (!) מרשימים. רק לשם השוואה, המדד העולמי רשם עליות ערך ממוצעות של "רק" 1.8 אחוזים עבור כלל 100 השווקים בשנת 2015.

מגמת המחירים ממשיכה לעלות

רווחי הענק בתוך מגזר הפרמיום מוכיחים שוב כי ברלין ביססה את עצמה היטב בפסגת מרכזי ההשקעה בעולם, ואין שום דבר באופק שעומד בדרכה לצמיחה נוספת. אחרי הכל, בהשוואה למרכזים אחרים באירופה, לברלין יש עדיין שפע של מקום עבור רווחי ערך. מחירי הרכישה והשכרה עלו אמנם בשיעורים שבין 30 ל -40 אחוזים בארבע השנים האחרונות, אבל הם עדיין נמוכים ביחס לערים גדולות אחרות בעולם. לפי כך, את צמיחת המחירים הדרסטית צריך לראות במונחים של "הדבקת פערים", לאחר שנים ארוכות של הערכה כרונית שגויה.

המצב בברלין מאוד שונה מהמצב בלונדון לדוגמה, שם רחובות שלמים ברבעים אקסקלוסיביים כגון מייפייר וצ'לסי הפכו בשל המחירים הגבוהים ל"ערי רפאים". בשוק שהמוטו שלו הפך להיות "קנה-על מנת למכור", הבעלים הנפקדים קנו נכסי נדל"ן יוקרתיים בשביל עליות ערך ולא על מנת באמת להתגורר בהם. אין שום רמז לכך שברלין הולכת לכיוון דומה. להיפך, אוכלוסיית העיר ממשיכה לגדול עם יותר מ-40,000 תושבים חדשים בכל שנה וההכנסה הממוצעת ממשיכה לעלות. כך שהביקוש לדירות מגורים ממשיך לגדול בהתמדה והבנייה החדשה לא מסוגלת לעמוד בקצב.

הביקוש מבעלי הון גבוה מתחזק

המחקר גם מגלה כי בתוך עשר השנים הבאות נכסי הנדל"ן למגורים יהפכו להיות אפיק ההשקעה הפופולרי ביותר בקרב אנשים בעלי הכנסות גבוהות במיוחד (ULTRA HIGH NET WORTH INDIVIDUALS) ברחבי העולם. זוהי המסקנה העולה מסקר מורחב של Piri בו השתתפו 400 בנקים פרטיים ויועצי השקעות מובילים, אשר כולם עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם UHNWIs. הערכות שלהם לא יכלו להיות ברורות יותר: יותר ממחצית ממשתתפי הסקר בטוחים כי נדל"ן למגורים הינה צורת ההשקעה הרווחית, כל עוד קיים פוטנציאל לשם עליית ערך.

פורסם ע''י Ilana valdman  |  0 Comment  |  ב ברלין, התפתחות וצמיחה, כללי, משקיעים בעיר