אמנת כפל מס

אמנת כפל מס גרמניההאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין גרמניה בנושא נדל"ן מעניקה לאזרחי ישראל זכות מיסוי ראשונית למדינה (מדינת המקור), שבה נמצאים המקרקעין, כאשר למדינת התושבות ניתנת זכות מיסוי שיורית, זאת כנגד מתן זיכוי בגין מיסויה של מדינת המקור. לרוב מדובר על הכנסות ממקרקעין: שכירות, מכירת נדל"ן וכן מכירת מניות של חברה המחזיקה במקרקעין (חברת מקרקעין כגון GBR). כמו כן, תושב גרמני המוכר מניות בחברה, שנכסיה מורכבים מנכסי נדל"ן הנמצאים בישראל, יהיה פטור ממס בישראל, במידה שאותה חברה אינה נחשבת לתושבת ישראל.

המע"מ הגרמני (מס עקיף)

החל מחודש מאי 2008 הופחת המע"מ (מס עקיף) בגרמניה ל- 19%. בכל הקשור לעסקאות הנדל"ן משולם המע"מ על: הוצאות הנוטריון, תיווך ועמלת ברוקר משכנתאות. על מס הרכישה אין מע"מ.

ברכישת נדל"ן למגורים לא מחויבים הרוכשים לשלם מע"מ על הרכישה ואילו ברכישת נדל"ן מסחרי ישנה חובת תשלום מע"מ בעת הרכישה.

תשלום מס על נכס עסקי

נכס עסקי זהו נכס בו לבעליו יש קשר עם ההכנסות בעסק. הכנסות אלה מחויבות במס הכנסה. נכס המוחזק על ידי חברה מוגבלת (בע"מ) תמיד ייחשב כנכס עסקי. בנוסף לכך, חברות בגרמניה מחויבות בתשלום מס מוניציפאלי הנקרא מס מסחר ושיעורו נע בין 12%-20% (כהוצאה מוכרת) ומס פדרלי הנקרא מס ארצי, אשר מורכב ממס סטנדרטי של 25% וממס סולידריות (הוטל במטרה לסייע במיזוג מזרח ומערב גרמניה) בשיעור של 5.5%. עם זאת, המסים שיוטלו על הכנסות החברה מוגבלים למס מקסימלי של 38.5%. על רווח הון שנוצר לחברה יחול מס חברות, בדומה לכל הכנסה אחרת של אותה החברה. עם זאת, רווח הון שנוצר ממכירת נדל"ן אשר השימוש בו נעשה תוך 4 שנים עד למועד רכישת נדל"ן חלופי, פטור ממס. כאשר נבנה בניין חדש, יכולה החברה להאריך את התקופה שבה עליה להשתמש ברווח לרכישת נכס חלופי, זאת כתנאי לפטור ממס על מכירת הנכס הקודם, ל- 6 שנים.

תשלום מס על נכס פרטי

בכל הקשור לאנשים פרטיים (תושבי גרמניה), גם עליהם חל מס סולידריות בשיעור זהה של 5.5%. הוא מתווסף למס על יחיד ונע בצורה פרוגרסיבית במדרגות שבין 15%-42%. הכנסה של עד 8,004 אירו פטורה ממס. אנשים פרטיים שאינם תושבי גרמניה מחויבים אך ורק במס הכנסה (בשיעור וחישוב זהה לאזרחים) על הכנסות שמקורן בגרמניה, אולם מדרגת המס הראשונה עבור תושבים זרים היא גבוהה יותר ושיעורה עומד על 25%.

רווחי הון ממכירת נכסי נדל"ן לא מסחריים (לאנשים פרטיים) פטורים ממס, למעט מקרים בהם רווח ההון נחשב לרווח ספקולטיבי. זאת אומרת, מכירת הנכס בתום תקופת המינימום הקבועה בחוק. שיעור המס במקרה זה יהיה זהה לשיעור המס השולי על היחיד. רווח הון ממכירת נדל"ן ימוסה לפי שיעור המס השולי הרגיל החל על היחיד אם המקרקעין נמכרו עד 10 שנים מיום רכישתם. אם המקרקעין הוחזקו לתקופה ממושכת יותר, יינתן פטור ממס.

תשלומי מס על נכס להשכרה

בכל הקשור להשכרת נדל"ן ותשלומי המסים מהרווחים שמפיקים משקיעי נדל"ן פרטיים (לא נכסים מסחריים ולא חברות), המס השנתי עומד על 14%-18% על נכסים שנרכשו ללא משכנתה, ועל 0%-14% על נכסים שנרכשו בעזרת משכנתה או הלוואה אחרת. קיימת אפשרות לנכות את ההוצאות כגון: הוצאות מימון, הוצאות ניהול ותשלומים סוציאליים (מים, חשמל, גז), ריבית המשכנתה, הוצאות נסיעה (1-2 פעמים בשנה כולל כרטיסי נסיעה, שהייה במלון, אש"ל וכו'), הוצאות טלפון והוצאות ציוד משרדי. בנוסף לכך, בעל הנכס להשכרה יכול להחזיר לעצמו כ-3% בשנה על הוצאות בנייה, שיפוצים ותוספות בנכס. כמו כן, בעלי דירות להשכרה המיועדות לשימוש אישי יכולים לנכות הוצאות פחת על הנכס: נכסים אשר נבנו לפני 1/1/1925 מזכים את בעליהם ב-2.5% ואילו הנכסים שנבנו לאחר מועד זה ב-2%.

Comments are closed.

חינם,
המדריך של ישראל זאבי
למשקיע בברלין. מלאו את הפרטים
וקבלו חינם את המדריך


* חובה