שאלות נפוצות

תשובות לשאלות נפוצות למשקיע בברלין

האם אזרח ישראלי יכול לקבל משכנתה ובאילו תנאים?

אזרח ישראלי יכול לקבל משכנתה בהוכחת השתכרות של לפחות 7,000 ש"ח בחודש. הוא יידרש להציג 3 תלושי שכר אחרונים ושני טפסי 106 בהנחה והוא שכיר, או שתי שומות אחרונות בהנחה והוא עצמאי.

אחוזי המימון יינתנו בהתאם לשמאות שתתבצע על הנכס, אך ניתן לומר שלרוב אחוזי המימון המתקבלים הנם בין 50%-54%, בריבית קבועה (ל-10 שנים) של 3.25% ובהחזר קרן של 1% בלבד.

למה בכלל כדאי לקחת משכנתה?

לקיחת משכנתה כדאית מאד בכל מקרה בו הריבית נמוכה מהתשואה המתקבלת משכר הדירה, כך למעשה מתבצע מינוף עסקה והתשואה על ההון העצמי – גדלה.

האם קיימת אפשרות של החזר/זיכוי מס מול ריביות על ההלוואה?

ריבית המשכנתה מוכרת כהוצאה לכל דבר ועניין ואי לכך מתקזזת מול ההכנסה משכר הדירה.

מהו האומדן באחוזים של ההוצאה החד-פעמית הנהוגה בברלין על רכישת נכס?

סך כל ההוצאות הנלוות יעמדו על 12.5%-16% בהתאם לפירוט הבא:
6% מס רכישה
2.5%-3% נוטריזציה (מורכב מ-1.5% תשלום לנוטריון, 1% עבור אגרות רישום ו-0.5% ניהול חשבון נאמנות)
1% ברוקר משכנתאות (במקרה של בקשת מימון)
3%-6% שכר טרחה / עמלת תווך (תלוי בפרויקט)

האם הדייר בברלין נחשב דייר מוגן?

דירות בהן מתגורר דייר החתום על חוזה גרמני סטנדרטי, מוגן בזכויות דייר לפי הפירוט להלן:

1. כל עוד הדייר אינו צובר חובות כספיים (שכר דירה, ניהול, רשויות וכד') הוא יכול להישאר להתגורר בנכס.           בחוזה לא קיים תאריך פינוי.

2. את שכר הדירה ניתן להעלות ב-15% אחת לשלוש שנים ובהתאם לתקרת המיטשפיגל.

מה קורה במידה והדייר לא שילם שכר דירה?

לאחר קבלת מכתב אזהרה ובמידה והדייר אינו משלם את חובותיו, ניתן לאחר 3 חודשים להתחיל בתהליך פינוי חוקי.

מהו תפקיד חברת הניהול ואיך מתבצעת התקשורת מולה?

תחומי האחריות של חברת הניהול נחלקים לשניים:

1. ניהול הנדסי / טכני – ניקיון, תחזוקה, שיפוצים, ביטוח שטחים ציבוריים ודיווח שוטף לבעלים.
2. ניהול דייר – איתור שוכרים והחתמה על חוזים, גביית הוצאות הבית ושכר דירה, פיקוח על תשלומים לרשויות, טיפול כללי בדיירים, פיקוח על העלאת שכר דירה.

על מנת להבטיח השבחה מקסימלית של הנכס רצוי לבחור חברה המבצעת ניהול דייר פעיל.

מה תפקידכם כגורם מייצג?

"סוויט-הום" מציעה ללקוחותיה ליווי מקיף ועוטף; החל משלב אפיון ההשקעה המתאימה ללקוח, דרך איתור הנכס וחבילת ההשקעה האטרקטיבית ביותר, ועד לחתימת העסקה בפועל והעברת הנכס לבעלות המשקיע.

1. איתור הנכס הנכון, במיקום המתאים ובמחיר הראוי.
2. תיאום וליווי אישי בבנק המשכנתאות, כולל מעמד החתימה.
3. ליווי אישי בתהליך הנוטריזציה ומעמד החתימה.
4. ארגון חבילות מימון בתנאים האטרקטיביים ביותר עבור המשקיע.

איך ניתן למכור את הנכס בעתיד ולמי?

כמובן שנשמח מאד לקבל את הזכות לבצע את המכירה עבורכם, אך עם זאת שמורה לכם הזכות לבחור למכור אותו בכל דרך אחרת, בין אם באופן עצמאי ובין אם באמצעות מתווך מקומי.

שוק הקונים בברלין מורכב כיום גם ממשקיעים וגם ממקומיים, אשר הבינו כי עליהם להזדרז ולרכוש נכסים בשל עליות מחירי הנכסים ושכר הדירה.

התשואות נמוכות, מדוע לא להשקיע בארץ וליהנות מעליות המחירים כאן?

אכן הדגש העיקרי בבחירת ברלין כיעד השקעה אטרקטיבי, נובע יותר מתשואות רווחי ההון במכירה מאשר בשל התשואות השוטפות כתוצאה משכר דירה. ברלין נמצאת בפער של עשרות אחוזים לעומת ערים אחרות בגרמניה (כמו מינכן, המבורג ופרנקפורט) ובפער של מאות אחוזים לעומת ערי בירה אירופאיות דומות לה (כמו פריז, לונדון ואמסטרדם).

האם כדאי לבטח את הדירה?

ההתייחסות לנושא הביטוח תהא דומה לאופן בו אתם מתייחסים לנושא גם בארץ. אם הנכם נוהגים לבטח את הנכסים/ציוד שלכם – אתם בהחלט יכולים לרכוש ביטוח דומה גם בברלין.

האם יש אפשרות לראות את הדירה לפני הרכישה?

עקרונית כן.

הנוהג מחייב הודעה מסודרת לחברת הניהול, אשר מתאמת מול הדייר את הביקור בדירה.

יש לבצע הודעה מראש של שבועיים לכל הפחות. יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון מספר תרחישים אפשריים:

1. הדייר ימתין בנכס ואכן יאפשר ביקור במועד שנקבע.

2. הדייר 'יבריז' וימצא סיבה לאי-הימצאותו בבית.

3. עד למועד הביקור בדירה והטיסה לברלין – הנכס כבר יימכר.

4. הבעלים כבר מימש את זכותו לביקור בנכס (עד 4 פעמים בשנה) ולכן לא ניתן יהיה לבצע את הביקור.

איך אדע שמחיר הרכישה הוא מחיר טוב?

ניתן לבצע סקר שוק באמצעות אתר immobilienscout24 ולהיעזר בתרגום האוטומטי של Google Chrome. קיימת אפשרות להזין כתובת נכס ולקבל ממוצע מחירים מבוקשים לאזור (חשוב לקחת בחשבון שהאתר מחשב ממוצע מחירים של X זמן אחורה, כך שלרוב מחירי ההווה יהיו מעט יקרים מהמופיע באתר).

מה ניתן לדעת על הדייר?

באמצעות חוזה הדייר ניתן לדעת רק את מועד כניסתו לדירה, שמו ותאריך הלידה שלו.

האם חייבים לנסוע לברלין?

לא. ניתן לבצע את כל התהליך מתחילתו ועד סופו בארץ.

יחד עם זאת, אנו בהחלט ממליצים לנסוע לעיר המדהימה וליהנות ממנה!

כיצד הנכס נרשם על שמי באופן חוקי?

למעשה, הסמכות היחידה אשר באפשרותה לבצע עסקת נדל"ן ולהעביר נכס בטאבו הנה נוטריון ציבורי, אשר מונה על ידי הממשלה לבצע זאת. תהליך רישום הנכס מתבצע לאחר חתימת חוזה רכישה (ביצוע נוטריזציה).

למאמר על תהליך הרכישה

מה קורה עם קופת השיפוצים אם אני מוכר את הדירה?

הכסף נותר בקופה בדיוק כמו הכסף הקיים בה בעת הרכישה.

מה קורה אם הדייר עוזב?

מאחר וזו סיבה אמיתית למסיבה, אנחנו נציע לכם ראשית להרים כוסית! זכיתם!!! אכלוס דייר חדש מביא עמו השבחה משמעותית ביותר (לפעמים פי שניים) לנכס. ניתן כמובן לאכלס בדייר חדש תוך גביית שכר דירה מקסימלי שאפשרי לקבל, וניתן, אם תרצו בכך, לבצע מכירה. מאחר וקיים מחסור בדירות ריקות, סכום המכירה של דירות ריקות גבוה בכ-30% מאלו המאוכלסות.

מה עושים במקרה של תקלה בתוך הדירה?

אפשרות אחת היא שחברת הניהול מבצעת תיקון ושולחת חשבונית על סכום התיקון לבעלים.

אפשרות נוספת היא שקיים ברשותכם ביטוח לנכס לתקלות מסוג זה, ואז חברת הביטוח משלמת את הנזק.

מדוע לקנות דרככם ולא דרך מתווך גרמני?

1. שירות מלא בעברית, קרוב לבית, נגישות גבוהה.
2. שירות לקוחות עוטף וליווי מלא בכל שלבי העסקה, כולל המימון והנוטריזציה.
3. במרבית המקרים, שכר הטרחה שלנו הנו מחצית משכר הטרחה אשר גובים המתווכים המקומיים.

איך אקנה דירה בלי לראות אותה?

למרות הסקרנות הגבוהה, האמת היא שאין משמעות רבה לביקור פנימי בדירה; נניח שביצעתם ביקור בדירה והיא מצאה חן בעיניכם, נניח והדייר יצא ממנה כעבור 10 שנים, האם מצב הדירה יישאר זהה? סביר שלא.

לעתים מצבה ידרוש שיפוץ מסוים ולעתים מצבה יהיה אפילו טוב יותר מאשר היה כאשר הדייר נכנס לנכס (המקומיים נוהגים לטפל היטב בדירות ולפעמים אף לשפצן בעצמם). אי לכך, אין משמעות רבה לביקור פנימי בדירה.

יחד עם זאת, אם עדיין תתעקשו, ניתן יהיה לתאם ביקור מסודר מול חברת הניהול והדייר, בהתחשב במגבלות הקיימות.

Comments are closed.