השבחת ההשקעה

השבחת ההשקעה של נדל"ן בברלין

ניהול הבניין המשותף

בניין מגורים בגרמניה המורכב מבעלי דירות שונים, מאוגד תחת מבנה משפטי של "בניין משותף" וחלה עליו מערכת חוקים ייעודית שתפקידה לעגן מדיניות תחזוקה, סדר ושימור המבנה לאורך זמן. נדבך מרכזי בניהול בניין משותף הוא קיומה של חברת ניהול, האמונה על תחזוקת הבניין, השטחים המשותפים, מערכות הבניין וניהול התקציב והחשבונות השוטפים. בנוסף, אחראית חברת הניהול על קיום אסיפת בעלים שנתית, המסכמת את השנה שחלפה ודנה בקבלת החלטות עתידיות בבניין.

ניהול הדייר

חברת הניהול דואגת למעטפת ולתפקוד היום יומי של הנכס כבניין, אך איננה אחראית בהכרח למיצוי והשבחת ההשקעה, כגון החלפת דיירים מהירה, השבחה ושיפוץ הנכס במקרה של תחלופה והעלאה מבוקרת של שכר הדירה. כניסת משקיעים מקומיים וזרים לברלין בשנים האחרונות והתרחבות כמות הבניינים המשותפים בעיר, יצרה את הצורך בחיבור אפקטיבי יותר בין הבעלים לחברת הניהול ובטיפול אקטיבי בהשבחת הנכס באמצעות שירות ניהול דייר. שירות ניהול דייר עוסק בניהול הפרטני של כל דירה וייצוג בעליה, תוך ניהול אפקטיבי של הדייר מטעם הבעלים ומיצוי ההשקעה בנושא החלפת הדיירים, העלאה עקבית של שכר הדירה וייצוג באסיפת הבעלים השנתית.

העלאת שכר דירה

אחד המרכיבים המרכזיים הקובע את שוויו של הנכס למשקיעים הנו שכר הדירה המשולם, שממנו נגזרת התשואה למשקיע. פעילות עקבית ומקצועית להעלאת שכר הדירה הנה נדבך מרכזי בהשבחת הנכס.

חוזה שכירות קיים

בגרמניה נהוגה שיטת חישוב תעריפי שכירות עירונית, מיטשפיגל (Mietspiegel), המורכבת מעשרות משתנים הנגזרים משנת ואיכות הבנייה, אבזור ורמת גימור כללית, שכונה ומיקום מדויק ועוד. המיטשפיגל כולל בתוכו מנגנון העלאת שכר דירה מבוקר, המאפשר עליה ממוצעת של עד 15 אחוזים בשלוש שנים. העלאת שכר דירה בגרמניה הינה תהליך פרוצדורלי ורשמי, הדורש בדיקה יסודית של הנכס על ידי מומחה. תהליך העלאת שכר הדירה מתבצע בכל שלוש שנים והוא חלק משירות ניהול דייר, הדואג להשבחת והעלאת ערך הנכס בכל זמן נתון.

חוזה שכירות חדש

בחוזה שכירות חדש אין הבעלים מחויב לפעול על פי המיטשפיגל העירוני וזכותו לגבות מחיר שוק, הנע על פי הביקושים בשוק השכירות. בשכונות הליבה של ברלין, רמות המחירים בשוק השכירות החדשה בשנת 2013 הגיעו לערך כפול מאשר תעריף המיטשפיגל.

התחלפות הדיירים

בין 7%-10% מהדירות להשכרה בברלין מחליפות דיירים בכל שנה. התחלפות דייר היא הזדמנות מצוינת להשבחת ערך הנכס, באמצעות שיפור פנים הדירה ובאמצעות גביית שכר דירה במחירי שוק. בעל הדירה יכול באמצעות מנהל הדייר לדעת מהו מחיר השוק המתאים לאזור ולרמת הדירה, ובכך למצות את ההשקעה וליהנות מתשואה גבוהה יותר ולטווח ארוך.

השכרות ארוכות והשכרות קצובות

כל דייר המשכיר דירה בברלין בחוזה שכירות סטנדרטי ארוך טווח ושוהה בדירה יותר משנה, זכותו להחזיק ולגור בדירה למשך זמן בלתי מוגבל, בתנאי שהוא עומד ללא רבב בתשלום שכר הדירה. מצב זה הוא השכיח ביותר בברלין. בשל ריבוי הסטודנטים והמהגרים לברלין, נולד צורך בהשכרת דירות מרוהטות לתקופה של בין שלושה חודשים ועד לשנה, בה לדייר יש תאריך יציאה מוגדר. תעריף השכרת דירה מרוהטת גבוה יותר מאשר בשכירות ארוכת טווח. בחוזה מסוג זה, הדייר לא נמצא בחוזה מחייב, ומוגדר תאריך פינוי. יתרון בולט נוסף הוא ששכר הדירה בתחילת כל חוזה חדש, תמיד מתעדכן לפי מחירי השוק. מכיוון שהדייר מתחלף אחת לשנה, אין דייר שנשאר בדירה בחוזה מחייב והנכס נהנה תמיד מעליות מחירי השכירות באזור. בנוסף, במימוש ההשקעה, ערכו של נכס ריק ללא דייר גבוה יותר מאשר נכס זהה אשר כבול בחוזה ארוך טווח. עוד על השכרות קצובות בברלין

מימוש ההשקעה

שירות ניהול דייר מאפשר למשקיע למקסם את השקעתו משלב הקניה ועד לשלב המימוש. השבחת ערך הנכס נגזרת בראשונה מעליות הערך האזוריות והעירוניות, מצב הדירה וגובה שכר הדירה. ניהול דייר איכותי מכוון למטרה זו ובכל נקודת זמן והזדמנות בדרך מייעץ לבעלים על המשך הדרך וממנף את השקעת הלקוח למקסימום. אנו דוגלים במדיניות ניהול דייר אקטיבית שמטרתה להשביח את ערך הנכס ללקוחותינו.

שקיפות המידע

שירותי ניהול הדייר אותם אנו מעניקים ללקוחותינו הנאמנים, משקפים לא רק את תפיסתנו שאנו עובדים בשביל הלקוח על מנת שיוכל למקסם את השקעתו בעיר, אלא גם תוך שקיפות מלאה און ליין של מערכת גביית שכר הדירה מהדיירים והעברות שכר הדירה לחשבון הבעלים. פעילות זו מבוצעת באמצעות ממשק אינטרנטי זמין שלקוחותינו יכולים להיכנס אליו באמצעות סיסמה אישית. לממשק השרות

השבחת השקעה בברלין

Comments are closed.